울산지방법원 2025타경1657. 울산 북구 천곡동 ‘삼성코아루’ 118동 4층 402호 아파트입니다. 현 소유자 백대흠은 2018.09.28. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 160,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.10. 케이비국민카드 가압류 10,138,270원, 2025.12.29. 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로, 실질취득가는 최저매각가와 같은 201,000,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 천곡동 418 삼성코아루아파트 제118동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 17층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 백대흠 (2018.09.28. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 12,334,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.09.28. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 2024.12.10. 케이비국민카드 가압류와 2025.12.29. 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 과거 부산은행·한국외환은행 근저당과 초기 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 12개월 평균의 95.3%
삼성코아루는 1,522세대, 2005.09.29. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.99㎡ 동일 면적 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 210,833,333원, 최신 거래는 2026.09. 208,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 7 | 206,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 210,833,333원 |
현재 실질취득가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다. 최신 거래 208,000,000원보다도 낮고, 최근 실거래 최저 185,000,000원보다는 높습니다. 거래 범위가 185,000,000원~242,000,000원으로 넓어 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,138,270원 | 10,138,270원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사케이비국민카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,447,730원 |
현재 회차에서는 배당 계산에 반영된 채권 170,938,270원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 26,447,730원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 천곡동 상안초등학교 남측 인근이며, 아파트단지·일부 근린생활시설·농경지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격 등을 종합할 때 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층 402호이며, 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합. 공시지가 971,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,522세대 규모이고 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 185,000,000원에서 242,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다. 동일 면적 거래 편차가 크므로 4층·내부 상태를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 체납 관리비, 특히 공용부분 관련 부담 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 시세 우위’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.28. 한화생명보험 근저당이 말소기준이고 이후 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 실질취득가 201,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 210,833,333원의 95.3%이고 최신 거래 208,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 최저는 185,000,000원까지 내려와 있어 현재 가격이 압도적으로 낮은 구간은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리 구조를 확인하되, 4층 개별 상태와 실제 점유를 점검해 현재 가격의 여유가 충분한지 판단하는 것입니다.
