부산지방법원 2025타경21876. 부산진구 부암동 타워베르빌 39층 3906호, 전용 95.19㎡ 아파트입니다. 소유자 황지영은 2016년 10월 소유권을 이전받았고 거래가액은 341,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.05 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 343,200,000원입니다. 그 뒤의 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리와 점유 확인은 구분해서 봐야 합니다. 임차인 배당 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인도 곤란했습니다. 따라서 등기·배당 기준의 인수액 0원과 별개로 실제 점유 및 임대관계는 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21876 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 타워베르빌 39층 3906호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 95.19㎡ · 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물 내 39층 |
| 소유자 | 황지영 (2016.10.10. 소유권이전 · 거래가액 341,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 367,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 345,857,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.05 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 저축은행의 2021.10.18·2022.04.11 근저당권과 디지비캐피탈·경남신용보증재단· 소상공인시장진흥공단·서민금융진흥원의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2024년의 별도 임의경매개시결정은 2024.10.25 등기 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 114.8%, 하락 추세까지 확인
타워베르빌은 566세대, 2005.11.15 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 95.19㎡ 실거래이며, 전체 12건 평균은 331,166,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 319,600,000원, 최신 거래는 2026.05 365,000,000원이고 최근 거래 추세는 -5.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 95.19㎡ | 31 | 365,000,000원 |
| 2025.08 | 95.19㎡ | 13 | 349,000,000원 |
| 2025.08 | 95.19㎡ | 13 | 349,000,000원 |
| 2025.07 | 95.19㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 95.19㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2025.01 | 95.19㎡ | 39 | 305,000,000원 |
| 2024.09 | 95.19㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 95.19㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 95.19㎡ | 34 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 95.19㎡ | 28 | 368,000,000원 |
| 2022.03 | 95.19㎡ | 29 | 393,000,000원 |
| 2021.06 | 95.19㎡ | 35 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 95.19㎡ | 5건 | 319,600,000원 |
신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 114.8%입니다. 최신 2026.05 거래 365,000,000원보다도 높고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -5.8%인 하락 흐름입니다. 따라서 전체 12건 평균 331,166,666원만 보고 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,938,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 343,200,000원 | 343,200,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 67,200,000원 | 17,862,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 13,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 22,205,243원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,938,361원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 60,605,394원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,006,052원 | 0원 |
| 9. 갑구 7-1번 가압류 변경 | 21,968,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 563,323,609원 중 예상 배당액은 361,062,000원, 미배당액은 202,261,609원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부암초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 관공서, 대형마트, 근린생활시설 및 공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 근거리에 동해선 부전역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물 내 39층이며 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 2필 일단의 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,426,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 폭 약 40미터, 북측 및 남측 폭 약 8미터 내외, 동측 폭 약 10미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 566세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 255,000,000원부터 410,000,000원까지 폭이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 331,166,666원보다 최근 12개월 평균 319,600,000원과 최신 거래 365,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.8%이므로 과거 393,000,000원·410,000,000원 거래를 현재 가격 판단의 중심으로 두지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 역시 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정했으므로 내부 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당액 202,261,609원이 발생하지만 해당 미배당 채권들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 배당 부족액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·실거래 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 높다”
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021.03.05 에스비아이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 367,000,000원은 최근 12개월 평균 319,600,000원의 114.8%이고 최신 거래 365,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -5.8%입니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 미확인인 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 367,000,000원이라는 가격과 현장 확인에 있습니다.
