부산지방법원 2025타경22208. 부산 동래구 온천동 벽산아스타 103동 24층 2403호 아파트입니다. 현재 소유자는 이국자로, 2020년 11월 13일 매매를 원인으로 630,000,000원에 취득했습니다. 현존 권리의 말소기준은 2022년 3월 25일 설정된 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 근저당권 363,000,000원, 김모세 근저당권 100,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
등기부의 과거 전세권·근저당권·가압류는 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22208 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 178-7 벽산아스타 103동 24층2403호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 중앙대로1473번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 136.896㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 48층 건물 내 24층 · 사용승인일 2008.02.21 |
| 소유자 | 이국자 (2020.11.13. 매매, 거래가 630,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 710,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 102,429,313원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022년 3월 25일 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 363,000,000원과 김모세 근저당권 100,000,000원, 2025년 7월 14일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 1억 이상 높다
벽산아스타 동일 면적대 최근 거래를 보면 가격 판단 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 우선입니다. 최근 12개월 9건 평균은 603,888,888원, 최신 거래는 2025년 11월 600,000,000원입니다. 신건 최저가 710,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%로, 최근 거래 수준보다 명확히 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 136.9㎡ | 43 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 135.82㎡ | 44 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 135.82㎡ | 44 | 580,000,000원 |
| 2025.03 | 134.9㎡ | 25 | 585,000,000원 |
| 2025.02 | 135.82㎡ | 33 | 600,000,000원 |
| 2025.02 | 135.82㎡ | 33 | 600,000,000원 |
| 2025.02 | 136.9㎡ | 10 | 690,000,000원 |
| 2025.01 | 136.9㎡ | 26 | 600,000,000원 |
| 2025.01 | 136.9㎡ | 26 | 600,000,000원 |
| 2024.02 | 136.9㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2024.01 | 136.9㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2023.06 | 136.9㎡ | 27 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 603,888,888원 |
전체 12건 평균은 625,166,666원이지만, 2024년 2월의 840,000,000원 거래가 포함돼 최근 시장을 높게 보이게 할 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 603,888,888원이고 최신 거래도 600,000,000원입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 12.4% 하락했습니다. 따라서 710,000,000원 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김모세 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,500,000원 |
신건 710,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 583,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 117,500,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 710,000,000원 | 583,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 568,000,000원 | 559,920,000원 | 23,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 454,400,000원 | 447,456,000원 | 135,544,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 568,000,000원은 최근 12개월 평균 603,888,888원 아래로 내려옵니다. 반면 현재 신건 710,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로, 이 사건의 핵심 변수는 권리보다 응찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 온천장역 남서측 직선거리 약 350m 지점으로, 초고층 아파트단지·판매시설·근린생활시설이 혼재하는 간선도로변 주상혼용지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 원활하고 근거리에 시내버스 정류소와 온천장역·명륜역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 48층 철근콘크리트구조 건물의 24층이며 사용승인일은 2008.02.21입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 화재탐지, 공동현관기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 4,377,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 710,000,000원은 최근 12개월 평균 603,888,888원의 117.6%입니다. 최신 거래 600,000,000원보다도 높아 신건 가격 가치는 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.4% 낮습니다. 과거 840,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 시세를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.03.25 비엔케이저축은행 근저당권을 기준으로 이후 부산은행·김모세 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 입찰 전 법원 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 말소기준인 비엔케이저축은행 근저당권 이후의 근저당권은 모두 소멸 예정이고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 710,000,000원은 최근 12개월 평균 603,888,888원보다 17.6% 높고, 최신 거래 600,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 흐름마저 -12.4%인 하락 추세입니다. 따라서 권리 안전성만 보고 신건에서 응찰하기보다 가격 조정 여부를 우선 보는 사건입니다.
