부산지방법원 2025타경22247. 부산진구 가야동 445-33 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사호현디앤씨이고, 2021년 7월 2일 설정된 주식회사한국토지신탁의 근저당권 343,092,380원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 7월 7일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각에 따라 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고는 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순하지만, 물건 상태는 가볍게 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 “본건 목적물은 폐가상태임”이라고 기재되어 있고, 공부상 ‘보록조 스라브가’이나 현황은 ‘벽돌조 스라브가’로 보인다는 조사 내용도 있습니다. 반면 감정평가 요항표의 공부와의 차이 항목은 “없음”으로 기재되어 있어, 실제 구조·사용 가능 상태는 현장에서 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22247 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 445-33 · 부산광역시 부산진구 가야대로572번길 73 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 127.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 보록조 스라브지붕 2층 · 현황조사상 벽돌조 스라브가로 보임 |
| 소유자 | 주식회사호현디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 513,292,500원 / 513,292,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국토지신탁 / 343,092,380원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 소멸, 인수 0원
임차인은 없습니다. 말소기준은 2021년 7월 2일 주식회사한국토지신탁 근저당권이고, 2025년 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 근저당 채권최고액과 신청채권액은 모두 343,092,380원이며, 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 채권자에게 미배당이 생기지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 513,292,500원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가격 대비 높은지 낮은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 513,292,500원 | 343,092,380원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 410,634,000원 | 343,092,380원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 328,507,200원 | 323,108,099원 | 19,984,281원 |
2회 유찰 시 매각가가 328,507,200원까지 내려가면 집행비용을 제외한 금액으로 근저당 채권 전부를 충족하지 못해 19,984,281원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 사건의 매수인 인수액은 해당 시나리오에서도 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,292,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,532,925원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국토지신탁 | 343,092,380원 | 343,092,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,667,195원 |
현재 최저가 513,292,500원 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 소유자에게 162,667,195원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 가야초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 동의대역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 127.0㎡, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,381,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함되고 하천구역에 접합니다.
- 건물. 보록조 스라브지붕 2층 건물로 기재되어 있고, 외벽은 치장적벽돌 붙임·몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급배수 설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 상태. 매각물건명세서에는 목적물이 폐가 상태라고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 폐가 상태 확인. 외부뿐 아니라 내부 손상·수리 범위를 확인해 낙찰대금 외 추가비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 구조 표기 대조. 공부상 ‘보록조 스라브가’와 현황조사상 ‘벽돌조 스라브가로 보임’이라는 표현을 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 범위와 현황을 원본 명세서에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 또는 유찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
- 권리와 채권 미배당 구분. 2회 유찰 시 채권자 미배당 19,984,281원이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 폐가의 비용은 별도다
이 사건은 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021년 한국토지신탁 근저당 하나이고, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 2회 유찰 시 근저당 채권에 19,984,281원의 미배당이 생겨도 그 금액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 물건 자체는 폐가 상태라는 명확한 현황 리스크가 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 신건 513,292,500원이 시장 대비 적정한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗 = 바로 입찰”로 연결하기보다, 현장 상태와 수리비, 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
