부산지방법원 2025타경22271. 부산 연제구 거제동 ‘거제아시아드삼정그린코아’ 101동 11층 1106호, 전용 109.8247㎡ 아파트입니다. 소유자는 박영심이고, 1999.07.07 매매를 원인으로 2001.11.28 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.08.25 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 235,200,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 145,200,000원 근저당권과 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 국민은행·대한생명보험·한화생명보험 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 등기상 남아 있는 핵심은 2020.08.25 설정된 페퍼저축은행 근저당권 두 건과 경매개시결정입니다. 예상배당에서는 두 근저당권 채권최고액 380,400,000원이 모두 배당되고 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 1272 거제아시아드삼정그린코아 제101동 제11층 제1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 109.8247㎡ · 21층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박영심 (1999.07.07 매매 · 2001.11.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 409,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 319,760,549원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.10.26 / 408세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.08.25 주식회사페퍼저축은행 근저당권 235,200,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 145,200,000원과 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 65,000,000원, 대한생명보험 169,000,000원, 한화생명보험 11,000,000원·67,200,000원 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
거제아시아드삼정그린코아 109.82㎡ 동일 면적의 확인된 실거래는 7건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 401,428,571원보다 최근 12개월 평균 419,500,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 11.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 109.82㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 109.82㎡ | 3 | 418,000,000원 |
| 2025.11 | 109.82㎡ | 11 | 468,000,000원 |
| 2025.10 | 109.82㎡ | 5 | 392,000,000원 |
| 2025.06 | 109.82㎡ | 13 | 432,000,000원 |
| 2024.12 | 109.82㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 109.82㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 109.82㎡ | 4건 | 419,500,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 409,000,000원은 최근 12개월 평균 419,500,000원의 97.5%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 할인 폭이 크지는 않습니다. 더구나 최신 거래인 2026.08의 400,000,000원보다는 높은 가격입니다. 전체 7건 평균 401,428,571원과 비교하면 최저가는 101.9% 수준이므로, 전체 평균만을 근거로 현재 가격을 싸다고 평가하기도 어렵습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 327,200,000원, 2회 유찰 시 261,760,000원으로 내려갑니다. 현재 회차에서는 가격 할인보다 권리·점유 확인의 완결성이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,490,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,110,000원 |
409,000,000원 매각 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 380,400,000원이 전액 배당되고 22,110,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 거제여자중학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·체육시설·종합의료시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 3호선 종합운동장역이 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망과 진입로가 정비돼 있고 북측으로 폭 40m~50m의 월드컵대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 광로3류·소로2류, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 21층 건물로 사용승인일은 2001.10.26이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 408세대 단지이며 동일 면적 실거래 7건은 350,000,000원부터 468,000,000원까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 419,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 예상 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 409,000,000원입니다. 가격 판단은 이 금액을 최근 12개월 평균 419,500,000원과 최신 거래 400,000,000원에 직접 비교해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계 미상이고 내부 확인도 불가능했습니다. 실제 점유자와 임차 여부를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2020.08.25 을구 6번 페퍼저축은행 근저당권 235,200,000원을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능해 관련 공부·외부관찰·탐문조사 및 인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격 점검. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 327,200,000원, 2회 유찰 시 261,760,000원입니다. 실제 유찰 여부와 다음 최저가를 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2020.08.25 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 실질취득액 409,000,000원은 최근 12개월 평균 419,500,000원의 97.5%로 평균보다 낮지만, 최신 거래 400,000,000원보다는 높습니다.
따라서 현재 신건 가격을 뚜렷한 저가라고 보기보다는, 권리상 인수 0원이라는 장점과 제한적인 가격 할인, 그리고 아직 확인되지 않은 실제 점유관계를 함께 봐야 하는 물건입니다. 최근 가격 추세는 11.2%로 하락장이 아니지만, 최신 거래가 현재 최저가보다 낮다는 점도 함께 확인해야 합니다.
