부산지방법원 2025타경22289. 부산진구 전포동 명가포레스트 2층 203호입니다. 집합건축물대장상 업무용 오피스텔이지만 감정평가에서는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 확인됩니다. 등기 흐름에서는 2022.07.22 부산제일신용협동조합 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 계산된 말소기준은 2025.05.13 김다혜의 가압류 85,400,000원입니다.
문제는 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 실제 임차인 한동엽 1명이 확인되고, 전입신고일은 2023.01.16입니다. 이 날짜는 현재 계산된 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 보증금 미상 임차인의 실제 인수위험을 해소한다는 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22289 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 193-33 명가포레스트 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 서전로57번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 업무용 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사명가씨엠지디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 174,729,839원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
현재 계산된 말소기준은 2025.05.13 김다혜 가압류 85,400,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류, 국 및 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인 한동엽의 전입일은 2023.01.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한동엽 | 미상 | 2023.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
명가포레스트는 2019.04.17 준공, 38세대 규모입니다. 현재 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있습니다.
다만 이번 자료에는 비교 가능한 실제 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 240,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없고, 특히 임차보증금이 미상이므로 실질취득금액 자체도 확정되지 않습니다. 이 상태에서 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김다혜 | 85,400,000원 | 85,400,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,010,605원 | 19,010,605원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,429,395원 |
표에 반영된 채권 합계 104,410,605원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 한동엽의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부전역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무용 오피스텔이나 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다.
- 도로·주차. 동측으로 폭 8미터 내외 포장도로에 접하고 타워주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 472.8㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,647,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 한동엽의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 전입일 2023.01.16이 계산된 말소기준 2025.05.13보다 빠릅니다. 점유관계와 임대차 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계도 현재 확정할 수 없습니다.
- 실질취득금액 계산. 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 확인되면 낙찰가와 합산해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가 240,000,000원 자체를 시세보다 저렴하다고 평가하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.4억 신건”보다 중요한 것은 보증금 확인
이 물건은 등기상 후순위 권리보다 임차인 한동엽의 권리관계가 핵심입니다. 전입일 2023.01.16은 현재 계산된 말소기준 2025.05.13보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당표에 매수인 인수가 0원으로 표시돼 있더라도 실제 인수위험이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가 240,000,000원의 시세 메리트도 검증되지 않았습니다. 이 사건의 우선순위는 단순합니다. 임차보증금과 임차권의 실제 내용을 먼저 확정하고, 그 다음에 실질취득금액과 가격을 판단하는 것입니다.
