부산지방법원 2025타경22313. 부산광역시 연제구 연산동 635-28의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택, 위험물 및 처리시설(가스판매소)이고 토지는 124.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 김성윤이며 2022.05.19. 증여를 원인으로 2022.05.23. 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심 권리는 2019.04.22. 설정된 부산중구새마을금고 근저당 192,000,000원입니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2017.05.31. 농협은행주식회사 근저당 180,000,000원은 2019.04.22. 이미 말소됐고, 그날 설정된 부산중구새마을금고 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후의 부산중구새마을금고 근저당 120,000,000원, 한국에너지산업주식회사 근저당 240,000,000원, 임미경의 소유권일부 가처분과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 635-28 · 부산광역시 연제구 쌍미천로 141 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택, 위험물 및 처리시설(가스판매소) |
| 토지 | 대 · 124.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 준주거지역 |
| 소유자 | 김성윤 (2022.05.19. 증여, 2022.05.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 722,676,200원 / 722,676,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임미경 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.22. 부산중구새마을금고 근저당권 192,000,000원입니다. 2020.08.27. 같은 부산중구새마을금고의 근저당권 120,000,000원, 2022.05.25. 한국에너지산업주식회사의 근저당권 240,000,000원, 2022.05.30. 임미경의 소유권일부 가처분, 2025.07.10. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2017.05.31. 농협은행주식회사 근저당권 180,000,000원은 2019.04.22. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 은희섭 | 미상 | 2024.11.06 | 25,000,000원 | 850,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
은희섭의 전입일은 2024.11.06.로 말소기준 2019.04.22.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 25,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 점유부분은 미상이고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로, 배당 여부와 별개로 실제 점유 범위와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 722,676,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,626,762원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산중구새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 부산중구새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 한국에너지산업주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 임미경 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,049,438원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 635,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 78,049,438원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 722,676,200원 | 635,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 578,140,960원 | 569,959,550원 | 65,040,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 462,512,768원 | 455,487,640원 | 179,512,360원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 신청채권자 임미경은 83,000,000원을 전액 배당받는 시나리오지만, 1회 유찰 시에는 17,959,550원, 2회 유찰 시에는 0원입니다. 이 역시 매수인의 권리 인수와는 별개입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 가스판매소·제시외 건물·폐가 상태
이 부분은 권리분석과 별도로 환금성과 실제 활용에 직접 영향을 주는 요소입니다. 특히 일반 주거용 부동산처럼 단순 비교하기 어렵고, 가스판매소 이용상태와 제시외 건물의 현황, 폐가상태 공간의 정리·사용 가능 여부를 확인하지 않은 채 등기상 인수 0원만 보고 판단하기에는 물건 성격이 복잡합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 연동초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·아파트·공동주택·주상용건물·시장·근린생활시설 등이 형성된 준주거지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 연산역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 124.0㎡의 대지로 주상용, 평지, 세로장방, 중로각지입니다. 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역입니다.
- 건물. 조적조(블럭) 평스라브지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1977.01.18.입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 위치·형태·점유·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가스판매소 현황 확인. ‘연일지범가스’ 고압가스저장소의 실제 영업·점유·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 폐가상태 공간 확인. 건물 좌측 주택으로 보이는 곳의 적치물과 실제 이용 가능 상태를 점검해야 합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 은희섭의 점유부분이 미상이므로 어느 건물·공간을 점유하는지 확인해야 합니다. 대항력은 없습니다.
- 말소기준 재확인. 부산중구새마을금고의 2019.04.22. 근저당권과 후순위 가처분·근저당의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다.
- 현장 중심 판단. 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리보다 토지·건물 이용상태와 특수시설의 실제 가치 확인이 우선입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 분명하고, 임차인 은희섭도 전입이 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 승계나 선순위 임차권 같은 전형적인 권리 인수 함정은 보이지 않습니다.
대신 판단의 중심은 부동산 자체에 있습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함, 단독주택과 가스판매소의 복합 이용, 고압가스저장소, 폐가상태 공간과 적치물까지 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 722,676,200원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 이 물건은 권리보다 현장·용도·환금성 확인이 먼저인 사건입니다.
