부산지방법원 2025타경22344. 동래구 온천동 금강아트빌 3층 301호로, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 1997.11.12이고, 시세 자료상 대상 면적은 84.77㎡입니다. 현재 등기부상 소유자는 권민준·이복순·이승아·이승현의 공유 형태입니다. 말소기준권리는 2021.07.06 설정된 주식회사대구은행 근저당권 180,000,000원이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택) 이용, 소유자 이복순 세대 전입으로 기재되어 있고 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 반면 시세 자료는 금강아트빌 전체 8세대에서 비교 가능한 거래가 1건뿐이며, 그 거래금액은 251,000,000원입니다. 현재 최저가 266,000,000원은 그보다 15,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 345-26 금강아트빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 금강로61번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 5층 건물 내 3층 301호 |
| 면적 | 84.77㎡ |
| 소유자 | 권민준 45분의 10 · 이복순 45분의 15 · 이승아 45분의 10 · 이승현 45분의 10 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 159,920,131원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 소유자 이복순 세대가 전입되어 있다고 기재되어 있어, 별도 임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.07.06 주식회사대구은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 북대구세무서장·남대구세무서장 관련 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 비교 시세보다 높다
금강아트빌은 시세 자료상 8세대이고, 대상 면적은 84.77㎡입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.01의 84.47㎡·2층 거래 1건으로, 금액은 251,000,000원입니다. 시세 자료에 제시된 평균 거래금액·최근12개월 평균값·최신 거래금액도 모두 251,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 84.47㎡ | 2 | 251,000,000원 |
| 비교값 | 84.77㎡ | 3 | 251,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 266,000,000원으로 시세 비교값의 106.0%입니다. 즉 현 회차는 실거래 비교값보다 15,000,000원 높은 가격입니다. 표본이 1건뿐이어서 시세 판단 범위가 좁다는 점까지 고려하면, 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,476,000원 |
현재 회차 266,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 81,476,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동래원예고등학교 북측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 남동측 약 5m, 북측 약 7m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 367.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,885,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1997.11.12입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 환금성. 전체 8세대이고 비교 가능한 실거래가 1건뿐이어서, 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 실질취득 266,000,000원이 시세 비교값 251,000,000원의 106.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본. 비교 거래는 1건입니다. 같은 건물의 개별 호수·층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유. 소유자 이복순 세대가 전입되어 있습니다. 낙찰 후 실제 인도 일정과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공유관계. 권민준·이복순·이승아·이승현 공유 상태이므로 현재 등기부의 지분관계와 매각범위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금·배당. 등기부상 압류는 말소기준 이후지만, 실제 배당에서는 당해세 등 우선항목이 영향을 줄 수 있으므로 배당요구와 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인 승계가 없고, 등기부 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 단순한 편입니다. 그러나 경매의 수익성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 금강아트빌의 시세 비교값은 251,000,000원인데, 현재 최저가와 실질취득가는 266,000,000원으로 106.0%입니다. 여기에 전체 8세대, 실거래 표본 1건이라는 제한까지 겹칩니다. 따라서 현 회차는 권리 안전성은 긍정적이지만 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
