부산지방법원 2025타경22356. 연제구 거제동 ‘거제유림아시아드’ 104동 18층 1802호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 제영전이며, 2016년 10월 29일 매매를 원인으로 거래가액 464,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2019년 7월 5일 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 427,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구은행 근저당권, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 신건 최저가가 569,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 430,000,000원, 최신 거래도 430,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 시세의 132.3%이고 최근 거래가격이 과거 거래보다 10.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 기간 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22356 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 104동 18층1802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 지하1층·지상25층 건물 내 18층 |
| 거래 비교 면적 | 168.53㎡대 · 최근 실거래 비교 면적 일치 |
| 소유자 | 제영전 · 2016.10.29 매매 · 거래가액 464,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 569,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 366,818,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
신고·등재된 임차인은 없습니다. 배당모델에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 2019년 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 이후의 대구은행 근저당권 240,000,000원, 오케이저축은행 가압류 12,779,606원, 경매개시결정 및 동래세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월은 430,000,000원, 신건은 569,000,000원
거제유림아시아드는 1,330세대, 2001년 9월 22일 준공 단지입니다. 비교 면적 168.53㎡의 실거래는 다음과 같으며, 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 168.53㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 168.53㎡ | 7 | 430,000,000원 |
| 2025.08 | 168.53㎡ | 6 | 472,000,000원 |
| 2025.08 | 168.53㎡ | 6 | 472,000,000원 |
| 2025.08 | 168.53㎡ | 6 | 472,000,000원 |
| 2025.08 | 168.53㎡ | 6 | 472,000,000원 |
| 2025.05 | 168.53㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2023.10 | 168.53㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2023.09 | 168.53㎡ | 13 | 502,000,000원 |
| 2023.09 | 168.53㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2023.02 | 168.53㎡ | 9 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 168.53㎡ | 2건 | 430,000,000원 |
최근 12개월 실거래 2건은 모두 430,000,000원이고, 최신 거래도 2026년 8월 430,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저가는 569,000,000원으로 최근 시세의 132.3%입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -10.7%입니다. 따라서 현 회차는 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 569,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,090,000원 |
| 2. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 427,200,000원 | 427,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 133,710,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 12,779,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 679,979,606원 중 예상 배당액은 560,910,000원, 미배당액은 119,069,606원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 거제초등학교 남측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 거제해맞이역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하1층·지상25층 건물의 18층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 일부 필지는 고속철도 저촉, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,330세대 아파트 단지이지만 동일 면적 최신 거래가 430,000,000원이고 최근 가격 추세가 -10.7%인 점은 가격 결정에서 직접 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 430,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 현 회차 고평가 확인. 최저가 569,000,000원은 최근 시세의 132.3%입니다. 현 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 455,200,000원, 2회 유찰 시 364,160,000원으로 최저가가 변합니다. 특히 1회 유찰 가격도 최근 평균 430,000,000원보다 높습니다.
- 점유 확인. 신고·등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·점유원인을 현장과 집행기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 대구은행과 오케이저축은행 채권에 미배당이 발생하지만 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 철도보호지구·고속철도 저촉·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등 표시사항을 원문 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고, 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 후순위 채권의 승계가 아니라 현재 가격 수준입니다. 최저가 569,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 430,000,000원과 최신 거래 430,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -10.7%입니다. 현 회차의 실질취득액 역시 569,000,000원이므로 최근 시세 대비 132.3%라는 판단은 변하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현 신건 가격에는 시세상 할인 메리트가 없습니다.
