부산지방법원 2025타경22422. 부산진구 초읍동 현대빌라 1층 102호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 손영경이며 2015.07.13 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 157,500,000원이었습니다. 이후 2020.01.16 중소기업은행 명의로 채권최고액 99,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.03.31 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.29 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 부산신용보증재단·신용보증기금·우리금융캐피탈·롯데카드의 가압류가 순차적으로 등기돼 있지만 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 따라서 등기권리 구조만 보면 낙찰자가 후순위 가압류 채무를 떠안는 형태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22422 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 175-4 현대빌라 1층 102호 · 도로명 부산광역시 부산진구 성지로 133 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트및벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 손영경 · 2015.07.13 소유권이전 · 거래가액 157,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,223,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 정보 | 현대빌라 · 12세대 · 1993.05.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.01.16 중소기업은행 근저당권 99,000,000원입니다. 2015.07.13 설정됐던 초읍동새마을금고 근저당권 137,000,000원은 2020.01.16 해지로 말소됐고, 새로 설정된 중소기업은행 근저당권이 현존하는 말소기준이 됐습니다. 이후 2025년에 등기된 네 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 186,000,000원, 그러나 실거래 검증이 먼저
현대빌라는 12세대, 1993.05.03 준공 건물이고 이번 물건은 1층 102호입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 186,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 있는 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 42,784,834원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 79,464,034원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 108,807,394원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 중요한 것은 이것이 곧바로 “가격이 싸다”는 뜻은 아니라는 점입니다. 현재 실거래 비교 근거가 없는 만큼 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 설정 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 54,225,000원 | 54,225,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,848,000원 | 18,848,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 40,529,483원 | 10,523,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,778,351원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 225,380,834원 가운데 182,596,000원이 배당되고 42,784,834원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 부산광역시립시민도서관 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트및벽돌조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로, 북동측으로 폭 약 25미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡, 토지면적은 788.6㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 현대빌라는 12세대, 1993.05.03 준공 건물입니다. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 실제 매수층과 거래가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입·점유 관계 확인을 우선하세요.
- 대항력 단정 금지. 실제 점유자가 확인되면 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자 등을 확인한 뒤 말소기준 2020.01.16과 비교해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 186,000,000원을 실거래 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 연립·다세대와 1층 거래사례를 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 을구 7번 근저당권은 중소기업은행에서 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 경매기록과 배당요구·채권계산서를 함께 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.05.26 부산회생법원 파산선고가 등기돼 있으므로 경매기록에서 관련 절차 진행상황을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 42,784,834원은 곧 매수인 인수액이라는 뜻이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 실제 입찰 전에 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.16 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 네 건 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고 동일 면적 실거래 비교값도 없어, 현재 최저가 186,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 현대빌라는 1993.05.03 준공·12세대 규모이고 해당 물건은 1층입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 후순위 채권 인수가 아니라 실제 점유관계와 현 시세를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 결론적으로 등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류가 적절합니다.
