부산지방법원 2025타경22441. 부산 영도구 청학동 일신마리나타운 2동 1층 110호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 120,000,000원입니다. 가격만 보면 전체 12건 평균 124,708,333원보다 낮아 보이지만, 최근 가격 흐름을 따로 떼면 판단이 달라집니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 107,500,000원, 최신 2026년 5월 거래는 97,500,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 17.6% 하락했습니다.

권리관계 역시 단순하지 않습니다. 2016년 1월 설정된 문홍균의 전세권 95,000,000원이 2017년 12월 말소기준인 박성원 근저당권보다 먼저 존재합니다. 등기상 이 전세권은 말소기준 이전 권리로 남아 있고, 문홍균은 2025년 임의경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 예상배당표에서는 문홍균에게 전세금 전액이 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로, 실제 매각물건명세서에서 전세권이 매각으로 소멸하는지 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다

② 점유·임차 관계 — 대항력은 단정할 수 없다

문홍균은 주거 점유자로 조사됐지만 전입신고일·확정일자·임차보증금이 확인되지 않아 임차인으로서의 대항력이나 우선변제권을 ‘있다’고 단정할 수 없습니다. 다만 별도로 등기된 전세권 자체는 95,000,000원이며, 같은 문홍균이 경매채권자로 등재돼 있습니다. 또한 등기상 권리자와 점유자가 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 하락’이 중요하다

일신마리나 단지의 비교거래 12건은 2023년 8월부터 2026년 5월까지 97,500,000원~163,000,000원입니다. 전체 평균은 124,708,333원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균보다 12,500,000원 높고, 비율로는 111.6%입니다. 최신 2026년 5월 거래 97,500,000원과 비교하면 22,500,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 17.6% 하락해, 전체 평균 124,708,333원만 보고 “신건이 시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 문홍균 전세금 95,000,000원이 전액 배당되고, 박성원 근저당권에는 17,480,000원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 문홍균 전세권이 말소기준보다 선순위로 표시돼 있으므로 실제 소멸 여부는 매각물건명세서 원문과 특별매각조건을 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다

현재 회차에서는 문홍균의 95,000,000원 청구가 전액 충족되지만, 1회 유찰 시에는 93,872,000원, 2회 유찰 시에는 75,017,600원으로 부족해집니다. 각 시나리오 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전세권이라는 등기 순위 때문에 유찰가만 보고 안전한 가격이라고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청동초등학교 남서측 인근. 아파트단지·단독주택·학교·소규모 점포 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층·지상23층 건물의 1층 110호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 완경사지대에 평탄하게 조성된 3필 일단 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가 483,200원/㎡입니다.
• 단지. 일신마리나 355세대, 1994.01.11. 준공입니다. 최근 거래가격은 97,500,000원까지 내려와 가격 흐름 확인이 중요합니다.
• 현황 차이. 등기부상 ‘2동’, 현황은 ‘102동’으로 조사됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원문 확인. 문홍균 전세권 95,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 특별매각조건에서 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 단정 금지. 문홍균의 전입신고일·확정일자·임차보증금이 확인되지 않아 임차인으로서 대항력·우선변제 여부는 미상입니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 107,500,000원, 최신 거래 97,500,000원인데 신건 최저가는 120,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 17.6% 낮아 전체 평균 124,708,333원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 동·호 표시 확인. 등기부상 2동, 현황 102동으로 표시가 다르므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격도, 선순위 전세권도 확인이 먼저”

이 물건의 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 107,500,000원보다 높고, 최신 거래 97,500,000원과의 차이는 더 큽니다. 최근 거래 흐름도 17.6% 하락해 현재 가격을 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 권리 측면에서는 문홍균 전세권 95,000,000원이 말소기준 근저당보다 앞서 있다는 점이 핵심입니다. 현재 예상배당에서는 전세금이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 등기 순위상 선순위 권리인 만큼 실제 소멸 여부를 원문으로 확정하기 전에는 권리 안전형으로 단정할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 확인 사항이 남아 있는 사건입니다.