부산지방법원 2025타경22456. 부산 연제구 거제동 ‘거제유림아시아드’ 106동 18층 1801호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 570,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 385,061,707원입니다. 현재 소유자는 김근화이며, 2024.05.24 부산성의신용협동조합 명의로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정된 뒤 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 안주연의 선순위 전입입니다. 전입일은 2016.03.29로 2024.05.24 근저당권 설정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않아 현 단계에서 대항력과 인수금액을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다. 따라서 최저가 5.70억만을 실제 취득비용으로 보고 가격을 판단하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 106동 18층1801호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 146.1027㎡ · 25층 건물 내 18층 1801호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김근화 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 570,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 385,061,707원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입부터 확인
안주연은 2016.03.29 전입한 것으로 조사됐습니다. 2024.05.24 설정된 부산성의신용협동조합 근저당보다 전입일이 앞서므로 선순위 대항력 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 하지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 대항력 여부와 낙찰자 인수금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안주연 | 미상 | 2016.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격만으로도 최근 시세 이상
거제유림아시아드의 비교면적은 146.1027㎡이며, 동일면적 146.1㎡ 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 495,666,666원, 최신 거래는 2026.06 490,000,000원입니다. 신건 최저가 570,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.7% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 146.1㎡ | 8 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 146.1㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 146.1㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 146.1㎡ | 22 | 509,000,000원 |
| 2025.08 | 146.1㎡ | 16 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 146.1㎡ | 16 | 525,000,000원 |
| 2024.12 | 146.1㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2024.10 | 146.1㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2024.07 | 146.1㎡ | 22 | 545,000,000원 |
| 2024.07 | 146.1㎡ | 19 | 530,000,000원 |
| 2024.01 | 146.1㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2024.01 | 146.1㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 146.1㎡ | 6건 | 495,666,666원 |
전체 12건 평균은 510,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 495,666,666원으로 더 낮고, 최신 거래 역시 490,000,000원입니다. 따라서 감정가 570,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최근 추세까지 -5.7%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격에 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 561,900,000원 |
현재 배당 가정은 집행비용과 소유자 잔여만 산정되어 있습니다. 신청채권자 청구액 385,061,707원의 배당 및 안주연의 임차보증금 관련 배당은 위 금액에 반영되지 않아 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제초등학교 남측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도1호선 양정역 및 동해선 거제해맞이역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 유림아시아드는 1,330세대이며 2001.09.22 준공됐습니다. 본건은 철근콘크리트벽식구조 25층 건물의 18층입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역 등이 포함되고 철도보호지구, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,773,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. 동일면적 12건 전체 평균은 510,750,000원이지만 최근 12개월 평균은 495,666,666원이고 최근 거래 추세는 -5.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 안주연 임대차 원본 확인. 전입일 2016.03.29, 보증금·확정일자·점유부분 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 실제 점유와 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되고 미배당액이 남는다면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 570,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%로, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.7% 낮아 과거 고가 거래나 전체 평균만을 기준으로 응찰 상한을 잡는 것은 피해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 456,000,000원, 2회 유찰 시 364,800,000원이지만 임차인 인수 문제가 해결되기 전에는 이 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 가정에는 신청채권자 청구액 385,061,707원과 임차보증금 관련 배당이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건의 신건 최저가는 570,000,000원입니다. 그러나 동일면적 최근 12개월 평균은 495,666,666원, 최신 거래는 490,000,000원이고 최근 거래 추세는 -5.7%입니다. 가격만 놓고도 현재 신건은 최근 시세 이상입니다.
더 중요한 것은 2016.03.29 전입한 안주연입니다. 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “570,000,000원짜리 아파트”가 아니라, 선순위 임차관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 신건 가격 메리트 없음 · 임차인 인수위험 확인 전 보류입니다.
