서울남부지방법원 2024타경117454. 구로구 오류동 양지쉐르빌 제105동 제5층 제501호로, 감정평가서상 복층 구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 497,385,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 318,326,000원, 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 듯하지만 최근 12개월 실거래 평균은 275,000,000원이고 최신 거래는 270,000,000원입니다. 즉 현재 회차도 최근 거래가격보다 높은 가격대입니다.
권리의 기준은 2015.07.28 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 남아 있는 테크메이트코리아대부 근저당과 국민은행·솔림헬프자산관리대부·서울보증보험 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·임대관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 서해안로 2229, 제105동 제5층 제501호 (오류동, 양지쉐르빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 복층 구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 | 46.27㎡ |
| 소유자 | 홍찬의 |
| 감정가 / 최저가 | 497,385,000원 / 318,326,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 239,949,059원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2015.06.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.07.28 설정된 우리은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 286,000,000원이고, 2020.06.29 등기에는 채권최고액을 262,900,000원으로 변경한 기록도 있습니다. 제공된 예상배당 시뮬레이션은 우리은행 채권액을 286,000,000원으로 적용하고 있으므로 입찰 전 최신 채권계산서와 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.
2019.07.11 테크메이트코리아대부 근저당 49,500,000원, 2022년 이후 국민은행 48,189,325원·솔림헬프자산관리대부 23,065,133원·서울보증보험 35,886,224원의 가압류, 그리고 2024.05.14 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다. 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤에도 최근 시세 이상
양지쉐르빌의 면적이 유사한 실거래 8건은 268,000,000원에서 295,000,000원 사이이고, 전체 평균은 280,625,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 275,000,000원, 최신 거래는 2025.07 · 270,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 48.9㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 50.27㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 48.9㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 48.94㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2023.12 | 47.91㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2023.09 | 48.31㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2021.08 | 47.91㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2021.06 | 47.91㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 318,326,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 48,326,000원 높습니다. 전체 8건 평균 280,625,000원보다도 높은 수준이므로, 감정가 대비 64%까지 떨어졌다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,256,564원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 49,500,000원 | 27,069,436원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 48,189,325원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 솔림헬프자산관리대부 | 23,065,133원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 35,886,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 442,640,682원 중 예상 배당액은 313,069,436원, 미배당액은 129,571,246원입니다. 제공 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 가격 — 다음 회차부터 시세권 진입
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 318,326,000원 | 129,571,246원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 254,660,800원 | 192,345,133원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 203,728,640원 | 242,564,243원 | 0원 |
3회 유찰 시 가격은 254,660,800원으로 최근 12개월 평균 275,000,000원 아래로 내려갑니다. 현재 회차와 달리 이 구간부터는 최근 실거래 가격대와의 비교가 달라집니다. 다만 가격이 내려가도 복층·제시외 건물 관련 확인사항은 그대로 남습니다.
⑤ 구조·제시외 건물 — 가격보다 먼저 확인할 위험
감정평가서도 제시외 건물의 정확한 면적은 측량이 필요하고, 소유권 및 기타 권리관계와 원상복구명령·이행강제금 부과 여부를 재확인하도록 적고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 이는 제시외 부분과 관련한 행정상 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 입찰 전 구청 관련 부서와 건축물대장·현황도·감정평가서 원문을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복층 구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근이며, 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 천왕역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2015.06.18입니다.
- 단지 규모. 양지쉐르빌은 29세대이며, 제공된 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저가 318,326,000원이 최근 12개월 평균 275,000,000원의 115.8%입니다. 2회 유찰만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 흐름. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.7% 낮습니다. 최신 거래 270,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 복층 현황. 5층 501호와 상층 6층 601호 표기가 함께 존재하므로 실제 전유·사용 범위와 현황도를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 원상복구명령·이행강제금 부과 여부, 정확한 면적 및 소유권·권리관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·확정일자·점유자를 재확인해야 합니다.
- 근저당 금액. 우리은행 근저당은 최초 286,000,000원에서 2020.06.29 채권최고액 262,900,000원 변경 기록이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔지만 아직 최근 시세 위”
이 물건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 가격과 현황 리스크를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 현재 최저가 318,326,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 115.8%이고 최신 거래 270,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -2.7%입니다.
여기에 복층 501호·601호 표기와 제시외 건물, 원상복구명령·이행강제금 확인사항이 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 감정가 대비 할인율보다 실제 최근 거래가격과 건물 현황 확인이 우선입니다. 3회 유찰 가격 254,660,800원은 최근 12개월 평균 아래로 내려가지만, 그때도 제시외 부분과 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.
