서울남부지방법원 2025타경10039. 양천구 신월동 삼성하우징 제4층 제403호로, 감정평가상 다세대주택이며 건축물현황도 기준 방1·욕실 및 화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.02.20., 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층입니다.
권리 흐름의 핵심은 2020.08.28. 접수된 화곡신용협동조합의 전세권근저당권 108,000,000원입니다. 같은 날 그보다 앞선 접수번호로 김명선의 전세권 219,000,000원이 설정돼 있고, 현재 제공된 권리판정에서는 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김명선의 전입일은 2020.09.02.로 말소기준보다 늦어 임차인으로서는 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 20.01㎡ · 방1·욕실 및 화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층 · 사용승인 2019.02.20. |
| 소유자 | 유지성 · 2020.10.12. 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,400,000원 / 203,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명선 / 219,146,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 예상 인수는 0원
2019년 광남새마을금고 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2020.08.28. 화곡신용협동조합의 4번 전세권근저당권 설정이고, 그 이후 양천구·국의 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명선 | 403호 · 주거 | 2020.09.02 | 2020.08.13 | 미상 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김명선의 전입일 2020.09.02.는 말소기준일 2020.08.28.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 임차보증금 자체를 전세권의 219,000,000원과 임의로 동일시하거나 중복 합산할 수는 없습니다. 다만 동일인이 등기부상 전세금 219,000,000원의 전세권자이고, 배당 시뮬레이션에서는 이 전세권에 199,752,400원이 배당되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 85.0%지만, 비교표본이 오래되고 면적도 다르다
삼성하우징의 제공 실거래는 2021년 8월부터 10월까지 총 5건입니다. 평균은 239,200,000원, 최저 229,000,000원, 최고 269,000,000원입니다. 현재 최저가 203,400,000원은 이 평균의 85.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 33.63㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 28.23㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.09 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2021.08 | 26.78㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 239,200,000원 |
동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 현재 신건 단계에서 과거 실거래 숫자 하나만 근거로 가격 가점을 크게 주기보다, 현 시점의 같은 면적대 실거래와 인근 다세대 호가를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,647,600원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 김명선 | 219,000,000원 | 199,752,400원 |
| 3. 을구 4-2번 근저당권 · 화곡신용협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김명선 | 219,146,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 3,647,600원을 먼저 차감하고 전세권자 김명선에게 199,752,400원을 배당해 매각대금이 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 203,400,000원 | 199,752,400원 | 2,345,393,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,720,000원 | 159,641,920원 | 2,385,504,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 130,176,000원 | 127,553,536원 | 2,417,592,564원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼 매각가가 내려가더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 계속 0원입니다. 대신 채권자들의 미배당액이 커집니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락과 권리 인수액 증가는 연동되지 않는 구조로 계산돼 있습니다.
⑥ 건물·입지 리스크 — 무단증축 표기를 반드시 확인
- 이용상태. 다세대주택으로, 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다. 건축물현황도상 방1·욕실 및 화장실1·거실1·주방1·현관·발코니 구조입니다.
- 입지. 서울양강초등학교 북측 인근이며 학교·아파트·단독주택·다가구·다세대주택과 로변 주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,862,000원/㎡, 토지 2필지 합계 188.7㎡의 일단지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 무단증축. 매각물건명세서 비고에 주거용 조립식패널 26.3㎡ 무단증축으로 위반건축물 표기가 기재돼 있습니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재대조. 2020.08.28. 전세권과 전세권근저당권이 같은 날 연속 접수돼 있습니다. 등기부 원본에서 접수번호와 권리관계를 다시 확인하세요.
- 김명선 관계 확인. 임차인·전세권자·전세권근저당권 채무자·경매신청채권자가 동일인입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 맞춰 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인 조사상 보증금은 확인되지 않았습니다. 등기 전세금과 임차보증금을 임의로 같은 금액으로 보지 마세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세라면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 무단증축. 조립식패널 26.3㎡ 무단증축 표기의 현재 상태와 이행강제금·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 시세 재검증. 실거래 표본은 2021년 자료이고 전용면적도 본건 20.01㎡와 맞지 않습니다. 현재 동일·유사 면적 다세대 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 유찰 통계. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 신건 최저가 자체를 시장가격으로 간주하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 결론만 압축하면 매수인 예상 인수액 0원입니다. 김명선의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 전세권·전세권근저당권 및 후순위 압류·가압류도 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
하지만 물건 전체를 보면 단순한 안전형으로 보기 어렵습니다. 김명선 한 사람이 임차인·전세권자·채무자· 신청채권자 지위를 겹쳐 갖고 있고, 국세·지방세 압류가 다수 존재하며, 명세서에는 26.3㎡ 무단증축이 적혀 있습니다. 가격도 2021년의 더 큰 면적 거래와 비교하면 85.0%이지만, 그 숫자만으로 현재 시세 대비 저가라고 판단하기에는 표본의 시점과 면적 차이가 큽니다. 권리상 인수는 없지만, 현황·관계인·가격 검증이 필요한 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
