서울남부지방법원 2025타경12718. 강서구 화곡동 동원에이스뷰 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김택현은 2021.05.18. 거래가 285,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기도 기재됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2022.11.30. 포천세무서장의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.05.20. 전입과 2021.04.29. 확정일자를 가진 임차인 이수정입니다. 보증금은 285,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 최저매각가만 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 282,000,000원에 낙찰받아도 집행비용 4,748,000원을 제외한 277,252,000원만 임차보증금에 배당되는 시나리오이고, 보증금 부족분 7,748,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 실질취득 289,748,000원이 현재 회차의 경제적 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12718 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제3층 제301호 · 초록마을로3길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실 · 지하1층/지상8층 중 3층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.05.18. 소유권이전 · 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수정 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2020.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.11.30. 국의 압류입니다. 그러나 이수정의 임대차계약일은 2021.04.28., 확정일자는 2021.04.29., 점유개시일은 2021.05.18., 전입일은 2021.05.20.으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 2023.07.17. 주택임차권등기가 이뤄졌고 보증금은 285,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 285,000,000원 자체를 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 289,748,000원을 봐야 한다
동원에이스뷰의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 214,000,000원 1건이며, 이전 거래는 2021.08. 305,000,000원입니다. 전체 평균 259,500,000원은 오래된 305,000,000원 거래가 섞인 값이므로 현재 가격 판단에서는 최근 214,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격은 이전 거래보다 -29.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.98㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2021.08 | 26.98㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 259,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 214,000,000원 |
현재 최저가 282,000,000원만으로도 최근 12개월 거래가의 131.8%이고, 여기에 예상 인수 7,748,000원을 합친 실질취득 289,748,000원은 최근 거래의 약 135.4%입니다. 따라서 이 사건을 “신건 2.82억이라 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 285,000,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이수정 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 임차보증금 부족분은 7,748,000원으로 매수인 인수 예상입니다. 경매신청채권자와 임차권자가 모두 이수정으로 표시되므로 이를 별도의 285,000,000원 보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실 구조입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 단독주택과 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층/지상8층 건물이며 사용승인일은 2020.10.29.입니다.
- 설비. 전기·승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방형 토지이며 북서측 세로(가) 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,524,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인된 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.2회·매각률 33.33%여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 282,000,000원이 아니라 289,748,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 63,358,400원, 2회 유찰 시 인수 107,846,720원으로 늘어 총부담이 약 288,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.04.28., 확정일자 2021.04.29., 점유개시 2021.05.18., 전입 2021.05.20. 및 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이수정에 관한 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급자료·점유 및 전입 경위를 확인하되, 확인 전에는 대항력을 전제로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.18. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 현재 등록상태와 경매 후 처리 여부를 관계기관·원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 면적 차이. 확인된 실거래는 26.98㎡, 분석 대상 기준면적은 41.87㎡로 직접 일치하지 않습니다. 동일 면적·유사 층의 추가 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 214,000,000원이고 이전 거래 대비 추세는 -29.8%입니다. 전체 평균 259,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 먼저 자리하고 있어 현재 신건에서 예상되는 실질취득은 289,748,000원입니다. 1회 유찰하면 낙찰가는 225,600,000원으로 내려가지만 인수액이 63,358,400원으로 늘어 총부담은 288,958,400원, 2회 유찰해도 288,326,720원입니다. 가격이 떨어지는 만큼 인수액이 올라가는 구조입니다.
시장 쪽도 우호적이지 않습니다. 확인 가능한 최근 12개월 거래는 214,000,000원이고 추세는 -29.8%입니다. 실거래 면적이 이 물건과 직접 일치하지 않는다는 한계는 있지만, 그렇다고 현재 실질취득 289,748,000원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 경매 평균 유찰 3.2회와 매각률 33.33%까지 함께 보면 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 인수형 물건입니다.
