서울남부지방법원 2025타경13218. 방화동 에어팰리스 3층 304호로, 감정평가상 도시형생활주택(아파트 원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 94,000,000원인 신건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 김선영은 2020.04.28 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.10.06 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 105,000,000원이며 배당요구도 한 상태입니다.
현재 회차 배당가정에서는 매각대금 94,000,000원에서 집행비용 2,092,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 91,908,000원이 배당되고, 부족분 13,092,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권이 인수권리로 명시되어 있어, 현재 최저가 기준 매수인의 실질부담은 107,092,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13218 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 개화동로27가길 33 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(아파트 원룸형) · 전용 14.1㎡ · 9층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 힘찬자산관리주식회사 (2020.03.09 매매 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.10.06 안산세무서장 압류입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 김선영의 전입·점유는 2020.04.28로 말소기준보다 먼저이고, 등기된 주택임차권의 보증금도 105,000,000원입니다. 따라서 후순위 등기 자체가 소멸하더라도 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.28 | 2022.06.23 | 105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에어팰리스 전용 14.1~14.5㎡ 거래 12건의 전체 평균은 95,500,000원이지만, 최근 흐름은 그보다 낮습니다. 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 80,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 과거 대비 18.9% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.1㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 14.1㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 14.1㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.12 | 14.5㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 14.1㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2022.07 | 14.5㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 14.1㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 94,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 여기에 미배당 보증금 13,092,000원을 더한 실질취득은 107,092,000원으로, 최근 평균 80,000,000원과 최신 거래 85,000,000원보다 더 높습니다. 따라서 전체 평균 95,500,000원보다 최저가가 조금 낮다는 이유로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 김선영 보증금 | 105,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김선영 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 105,000,000원 중 91,908,000원이 배당되고 부족분 13,092,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 94,000,000원 | 13,092,000원 | 107,092,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 75,200,000원 | 31,553,600원 | 106,753,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 60,160,000원 | 46,322,880원 | 106,482,880원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 송정역(5호선), 공항시장역(9호선), 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 304호이며 사용승인일은 2013.03.11입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 흐름. 126세대 규모이며 최근 거래는 2025.09 75,000,000원, 2026.05 85,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 거래 대비 18.9% 낮습니다.
- 경매 이력. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 94,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 107,092,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 효과 착시. 1회·2회 유찰돼도 실질부담은 각각 106,753,600원·106,482,880원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권이 인수권리로 명시되어 있으므로 임대차계약·배당요구·보증금 지급자료를 원본 대조해야 합니다.
- 관계인 여부. 김선영에 관해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 사실관계를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 80,000,000원이고 최신 거래는 85,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 과거 대비 18.9% 낮습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 합친 가격을 봐야 한다”
이 사건은 최저가만 보면 94,000,000원짜리 신건이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 105,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 회차 예상 미배당액 13,092,000원을 합치면 실질취득은 107,092,000원입니다. 최근 12개월 평균 80,000,000원, 최신 거래 85,000,000원보다 높고 시세도 18.9% 하락 추세입니다. 더구나 유찰돼도 미배당 인수액이 커져 총부담은 106,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인폭이 아니라 임차보증금 인수와 최근 시세의 괴리입니다.
