서울남부지방법원 2026타경60. 가산센트럴푸르지오시티 제2층 제비동203호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 선순위 임차인의 대항력과 매수인 인수액입니다. 임차인 최고은은 2020.09.14 임대차계약·전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 2025.07.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.03.12이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류됩니다.
현재 최저매각가 135,000,000원에서 예상 배당을 적용하면 임차보증금 150,000,000원 중 132,310,000원이 배당되고 17,690,000원이 남습니다. 이 부족분이 매수인에게 승계되므로, 최저가만 보고 135,000,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질부담은 135,000,000원 + 17,690,000원 = 152,690,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경60 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제2층 제비동203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 원초현 · 2020.10.16 소유권이전 · 거래가액 153,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 최고은 / 157,643,834원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기상 기준이 되는 경매개시결정은 2026.03.12입니다. 이에 앞서 최고은은 2020.09.14 전입·점유·확정일자를 갖추었고 2025.07.15 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최고은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2020.09.14 / 2020.09.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계(인수) 有 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 현재 회차에서 예상되는 보증금 미배당액은 17,690,000원입니다. 임차보증금이 최저가보다 크기 때문에 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 17,690,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 44,312,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 65,555,200원 |
낙찰가가 135,000,000원에서 108,000,000원, 86,400,000원으로 내려가더라도 임차보증금 미배당 인수액은 17,690,000원에서 44,312,000원, 65,555,200원으로 커집니다. 즉 유찰로 표시 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 실질취득 부담이 임차보증금 수준에서 고정되는 특성이 있으므로, 단순 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 최고은 보증금 | 150,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최고은 | 157,643,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 17,690,000원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 20층 업무시설(오피스텔)·제2종근린생활시설 건물 내 제2층 제비동203호이며, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·아파트형공장·오피스텔·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 설비. 개별난방, 도시가스, 승강기, 주차장, 화재탐지, 소화전, 급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 이용. 인접 필지·도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 디지털로10길, 가산로7길, 디지털로12길과 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 135,000,000원이 아니라 임차보증금 미배당 인수까지 포함한 152,690,000원을 현재 회차의 자금 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 44,312,000원, 2회 유찰 시 65,555,200원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 총부담 하락으로 이어지지 않습니다.
- 구분지상권 확인. 매각물건명세서상 토지 을구 1번 구분지상권이 인수권리로 명시되어 있으므로 설정내용과 존속·이용 제한을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인과 경매신청채권자 이름이 모두 최고은으로 표시되어 있으므로 임대차계약과 강제경매 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.09 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 의무와 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 서류를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “135,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 135,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 150,000,000원과 현재 예상 인수액 17,690,000원입니다. 현 회차에서 매수인의 실질취득 부담은 152,690,000원이고, 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 해석하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
또한 매각물건명세서에는 건물 을구 1번 주택임차권뿐 아니라 토지 을구 1번 구분지상권도 인수권리로 명시되어 있습니다. 이 물건의 판단 기준은 표시 최저가가 아니라 실질취득 부담과 인수권리의 내용입니다.
