서울남부지방법원 2026타경4253. 강서구 화곡동 우현펠리스 6층 601호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정평가 이용상태는 거실·주방/식당·방2·욕실 겸 화장실1·테라스이며, 2018.07.09 사용승인된 지상 6층 건물의 6층입니다. 소유자는 박양순, 강제경매 신청채권자는 신문경이고 청구금액은 210,783,200원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권등기가 근저당보다 늦다”가 아닙니다. 임차권등기는 2024.10.23 접수됐지만, 신문경의 전입·점유개시일은 2020.09.22로 말소기준인 오도균 근저당 2021.07.09보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체의 소멸 여부와 별개로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-36 우현펠리스 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 거실·주방/식당·방2·욕실 겸 화장실1·테라스 |
| 비교 대상 면적 | 36.78㎡ |
| 소유자 | 박양순 |
| 감정가 / 최저가 | 279,400,000원 / 279,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신문경 / 210,783,200원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 근저당권 · 오도균 · 채권최고액 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건축상태 | 위반건축물 · 제시외건물 포함 · 무단증축 5㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인의 ‘전입일’이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2021.07.09 설정된 오도균의 근저당권입니다. 그 이후의 강서구 압류 2건과 2026.03.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 판정입니다. 문제는 신문경의 임차권입니다. 임차권등기 접수는 2024.10.23으로 후순위지만, 전입신고와 점유개시는 2020.09.22로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신문경 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.22 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 인수 |
실제 임차인은 신문경 1명으로 확인됩니다. 등기부에는 임차권의 확정일자가 2022.08.24로 기재된 내용이 있는 반면, 2번 임차권 경정에는 2020.08.24로 정정된 기록이 있고 매각물건명세서도 2020.08.24를 기재하고 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 임차인 보증금을 근저당보다 먼저 배당하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 72.6%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
우현펠리스는 총 10세대, 2018.07.09 준공입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.08의 385,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 72.6%이고 최근 거래가 과거 거래보다 28.3% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2023.11 | 43.66㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 1건 | 385,000,000원 |
다만 본건의 비교 대상 면적은 36.78㎡이고, 확인된 거래 면적은 43.66㎡와 59.91㎡입니다. 즉 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 279,400,000원이 최근 거래 385,000,000원의 72.6%라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 “시세 대비 27.4% 할인”으로 해석할 수는 없습니다. 전체 평균 342,500,000원 역시 서로 다른 면적의 2건을 섞은 값이므로 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,711,600원 |
| 1. 임차인 신문경 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오도균 | 280,000,000원 | 64,688,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 신문경 | 210,783,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 279,400,000원에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 인수가 생기는 구간
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 279,400,000원 | 210,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 223,520,000원 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 178,816,000원 | 175,512,576원 | 34,487,424원 |
⑤ 입지·환금성·건축 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 거실·주방/식당·방2·욕실 겸 화장실1·테라스 구조입니다.
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 까치산역(지하철 5호선), 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,689,000원/㎡, 토지면적은 150.1㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 2018.08.31 기준 무단증축 제시외건물 5㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다.
- 환금성 참고. 우현펠리스는 10세대이며 확인 실거래는 2건, 경매 통계상 평균 유찰 1.5회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 현재 회차와 1회 유찰까지는 제공 시뮬레이션상 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 34,487,424원이 인수로 전환됩니다.
- 확정일자 원본 대조. 임차인 자료에는 2022.08.24 표기가 있고 임차권 경정 및 매각물건명세서에는 2020.08.24가 기재되어 있으므로 원본 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 신문경이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 임대차계약과 보증금 지급증빙, 집행권원을 함께 확인하세요.
- 위반건축물 5㎡. 무단증축 부분의 원상복구 가능성·이행강제금·행정처분 여부를 강서구청 관련 부서에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 385,000,000원은 59.91㎡이고 본건 비교면적은 36.78㎡입니다. 72.6%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 가격이 내려가면 권리비용이 생긴다
이 물건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도 아니고, “최저가가 최근 거래의 72.6%니 싸다”도 아닙니다. 현재 최저가 279,400,000원에서는 신문경의 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시에는 보증금 미배당액 34,487,424원이 인수로 바뀌므로 낙찰가만 보아서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 385,000,000원은 본건과 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 확인 포인트, 확정일자 표기 차이, 무단증축 5㎡ 위반건축물, 10세대 규모와 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 대항력 임차인의 실제 배당·인수액을 회차별로 계산하고, 동일 면적 시세와 위반건축물 비용을 따로 검증하는 것입니다.
