서울남부지방법원 2026타경4734. 구로동 비즈트위트레인보우 7층 712호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이시우이며 2018.09.20. 매매, 2018.10.23. 소유권이전으로 거래가액은 110,000,000원이었습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2026.01.29. 구로구 압류입니다. 그 뒤 2026.01.30. 영등포구 압류와 2026.04.20. 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 말소기준보다 앞선 2024.09.23. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 132,000,000원, 전입은 2022.09.16., 확정일자는 2022.08.22.이며 배당요구도 확인됩니다. 단순 계산이라면 매각가 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 배당되고 14,480,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 권리를 승계한 서울보증보험이 2026.07.15. 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 14,480,000원은 확약 대상에 관한 기계적 계산값일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리, 미상 신고는 확인 필요

등기상 2012.08.14. 우리은행 근저당권 76,800,000원은 2013.03.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 핵심 선순위 권리는 2024.09.23. 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 이 신고는 이선우 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 이후 서울보증보험이 주택임차권자의 승계인으로서 2026.07.15. 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 임차권 자체의 매수인 인수는 실질 0원입니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 신고 2명 + 대위·승계 1건

한국토지주택공사 132,000,000원은 이선우 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 보증금에 더하지 않습니다. 확약은 해당 승계 임차권에 적용되며, 확약 밖 신고의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 상승 추세여도 신건 1.20억은 최근 시세 이상

비즈트위트레인보우의 유사 면적 거래 12건은 90,000,000원에서 116,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 10건 평균은 104,250,000원, 최신 거래는 2026.09. 93,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 8.0% 높지만, 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.1%로 여전히 최근 시세보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

배당표의 기계적 계산상 임차보증금 부족분은 14,480,000원입니다. 그러나 승계인 서울보증보험이 2026.07.15. 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 확약 밖 별도 신고는 포함하지 않은 판단입니다.

⑤ 회차별 가격 메모

현재 신건 가격은 최근 12개월 평균 104,250,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 제시된 96,000,000원은 최근 평균 아래로 내려갑니다. 다만 회차별 계산표에 표시된 임차권 미배당 인수액 14,480,000원·38,128,000원·56,982,400원은 2026.07.15. 확약을 반영하지 않은 기계적 계산값입니다. 확약 대상 임차권의 실질 인수는 회차와 관계없이 0원으로 봐야 하며, 별도 미상 임차관계는 따로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로고등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 표본. 비즈트위트레인보우는 130세대이며, 유사 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.07.15. 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 현재 명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 이선우 신고 확인. 2025.11.10. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고와 동일한 권리인지, 별도 보증금이 존재하는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 한국토지 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 132,000,000원은 이선우 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 102,958,333원보다도 최근 12개월 평균 104,250,000원과 최신 거래 93,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 신건 가격 점검. 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.1%입니다. 권리 확약이 있다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 확약으로 걷혔지만, 아직 완전한 클린은 아니다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 120,000,000원보다 큰 임차보증금 132,000,000원입니다. 확약이 없었다면 신건 배당표상 14,480,000원이 미배당으로 남는 선순위 임차권 문제가 생깁니다. 하지만 승계인 서울보증보험이 2026.07.15. 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 주된 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.

다만 이선우와 한국토지 신고에는 미상 항목이 남아 있어 확약 밖 권리까지 없다고 단정하기는 어렵습니다. 가격 역시 신건 120,000,000원이 최근 12개월 평균 104,250,000원의 115.1%이고 최신 거래도 93,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 이전 대비 8.0% 높아졌다는 점은 긍정적이지만, 현재 신건 가격 자체는 최근 시세보다 높습니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 신고 확인과 신건 가격 검증이 동시에 필요한 물건입니다.