서울남부지방법원 2026타경5099. 영등포동6가 부자빌딩 제1동 10층 1007호, 감정평가상 오피스텔·복층형으로 탐문된 물건입니다. 권리의 출발점은 2020.04.08. 설정된 완도금일수산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 한국토지주택공사 임차권, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차권 부분은 금액을 단순 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있으나 보증기관 신고로 분류되어 있고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 이 임차권의 승계인입니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원을 신청채권자 청구액 122,314,520원과 별개의 실제 임차인 보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 22-1 부자빌딩 제1동 제10층 제1007호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형으로 탐문 |
| 소유자 | 유광익 지분 2분의 1 · 유홍빈 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,314,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.08. 완도금일수산업협동조합 근저당권입니다. 한국토지주택공사의 전입신고일은 2023.05.19.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이후 임차권등기·강제경매개시결정·압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 분석 — 실제 임차인 0명
| 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 없음 | 승계인 행사 | 보증기관 신고 |
임차권 자체의 주민등록일자도 말소기준 이후이므로 원래 판정부터 대항력이 없습니다. 여기에 승계인의 확약까지 확인되어, 이 건에서 임차보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 별도 승계되는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최근 실거래 비교는 보류
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 199,000,000원입니다. 다만 제공된 시세 자료에는 이 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 거래금액이 없습니다. 단지 정보상 ‘부자의길12’, 총 24세대, 사용승인일 2016.12.29, 대상 면적은 15.87㎡로 표시되지만 면적 매칭도 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 근저당 · 완도금일수산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 122,314,520원 | 122,314,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,099,480원 |
현재 신건 가격 199,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 170,314,520원이 전액 배당되고, 소유자 잔여도 25,099,480원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 199,000,000원 | 170,314,520원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 14,143,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 45,537,560원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건 데이터상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 낙찰자의 권리승계가 아니라 배당 충족 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역 남서측 인근이며 공동주택·업무시설·상업용건물이 혼재하고 근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 부자빌딩 제1동 제10층 제1007호 오피스텔이며 복층형으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 14층 건물이며 승강기·소화전·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 접근도로. 동측 약 30M, 남측 및 서측 각 약 8M 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준공업지역이 확인되며 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 내부 확인. 거주인 부재 등으로 내부확인이 어려워 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원과 서울보증보험 주식회사 청구액 122,314,520원을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 취지의 확약서를 매각 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 199,000,000원을 곧바로 시세로 받아들이지 말고 동일·유사 오피스텔 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 복층 구조 확인. 복층형으로 탐문됐고 내부 직접 확인이 어려웠으므로 현황과 공부상 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 현재 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부는 가격 확인”
이 사건은 2020.04.08. 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 소멸하고, 임차권 역시 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 보증기관 승계성 신고를 실제 임차인 보증금과 중복 합산할 이유도 없으며, 서울보증보험 주식회사의 확약까지 있어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 199,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없으므로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 권리 구조는 안전한 편, 가격 판단은 보류. 이 물건은 권리보다 실제 오피스텔 거래가격과 복층 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
