서울남부지방법원 2026타경5300. 강서구 화곡동 ‘슈프림더하이움’ 제8층 제804호 오피스텔입니다. 소유자 반혜영은 2023.09.14 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 420,766,500원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당권을 설정해 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 롯데카드 가압류, 이현의 주택임차권, 강제경매개시결정, 강서구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 이현은 보증금 50,000,000원으로 건물 전부를 점유한 임차권자입니다. 임대차계약일은 2023.10.11, 확정일자는 2023.10.12, 주민등록 및 점유개시는 2023.11.13이며, 모두 2023.09.14 수협은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 이현은 이 사건의 신청채권자이기도 하고, 별도 메모에도 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시되어 있으므로 임대차와 집행채권의 관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 886-8 슈프림더하이움 제8층 제804호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제8층 제804호 · 지상 12층 건물 |
| 소유자 | 반혜영 (2023.09.14 소유권이전 · 거래가액 420,766,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현 / 52,614,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.14 수협은행 근저당권 330,000,000원입니다. 이후 발생한 롯데카드 가압류 13,948,855원, 이현의 임차권등기, 강제경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2023.11.13 / 2023.10.12 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임차권등기 접수일은 2025.11.17이고 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦어 임차보증금 50,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 이 보증금 때문에 매수인의 실질취득액이 증가하는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 87.8%
슈프림더하이움은 40세대, 2023.06.14 준공입니다. 비교 자료상 대상 면적은 43.9㎡이며, 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 482,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.06 479,500,000원이고, 표본 최저가는 479,500,000원, 최고가는 484,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.13㎡ | 2 | 479,500,000원 |
| 2025.06 | 47.13㎡ | 2 | 479,500,000원 |
| 2025.06 | 47.13㎡ | 3 | 482,000,000원 |
| 2025.06 | 47.13㎡ | 3 | 482,000,000원 |
| 2025.06 | 47.13㎡ | 4 | 484,500,000원 |
| 2025.06 | 47.13㎡ | 4 | 484,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 482,000,000원 |
신건 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 482,000,000원의 87.8%입니다. 최신 거래 479,500,000원보다도 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가 그대로이며, 대항력 보증금 때문에 실질취득액이 올라가는 구조도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,948,855원 | 13,948,855원 |
| 4. 경매개시결정 · 이현 | 52,614,427원 | 52,614,427원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,806,718원 |
현재 회차 423,000,000원에서는 배당표상 채권자 청구액 396,563,282원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 19,806,718원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 오피스텔로 조사됐고 공부상 용도와 현황이 동일한 것으로 확인됐습니다.
- 입지. 신정초등학교 남측 인근이며, 학교·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 까치산역과 신정역이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 제8층 제804호이며 승강기·난방·화재탐지·옥내소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 50미터, 서측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 위반건축물 표시사항은 없습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계 확인. 임차인 이현과 신청채권자 이현이 동일하므로 임대차계약, 집행권원, 배당요구의 관계를 원본으로 대조하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입 2023.11.13이 말소기준 2023.09.14보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부 출입이 되지 않았으므로 실제 구조·관리상태·수선 필요 여부를 별도로 확인하세요.
- 실거래 표본 확인. 최근 거래 표본은 47.13㎡, 대상 비교면적은 43.9㎡로 표시되어 있어 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 확정 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 물건의 말소기준은 2023.09.14 수협은행 근저당이고, 임차인 이현의 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아니며 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 최저가 423,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 482,000,000원의 87.8%이고 최신 거래 479,500,000원보다도 낮습니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 특이점과 내부 미확인 사항은 입찰 전에 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
