서울남부지방법원 2026타경5399. 한나래16차 제4층 제401호는 공부상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용되는 물건입니다. 등기상 소유자는 이경숙이며, 경매는 한국주택금융공사가 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되는 반면, 정찬택의 주민등록일은 2020.01.28.로 그보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 정찬택의 보증금은 270,000,000원이고 임차권등기도 존재해, 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다.
따라서 감정가와 최저가 300,000,000원만 놓고 최근 거래 365,000,000원과 비교하면 안 됩니다. 예상배당표상 정찬택에게 우선배당되는 금액은 0원이고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 회차에서 낙찰가 300,000,000원에 인수 270,000,000원을 합친 실질취득 부담은 570,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 365,000,000원보다 205,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 43.64㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 4층 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 279,510,838원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2025.10.27. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 정찬택은 주민등록 2020.01.28., 점유개시 2020.01.26.으로 말소기준보다 먼저 점유·전입한 대항력 있는 임차인입니다. 등기 말소와 보증금 반환채무의 승계는 별개의 문제이므로, 이 사건은 등기만 보고 “모두 소멸”로 끝내면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정찬택 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.01.26. 전입 2020.01.28. 배당요구 2025.10.27. | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 270,000,000원 인수 |
| 박권호 점유 부분 미상 | 전입 2026.02.13. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 3억이 아니라 5.7억
한나래16차는 총 8세대, 2019.06.18. 준공입니다. 확인된 최근 거래는 2026.07. 전용 46.83㎡ 3층 365,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 동일한 365,000,000원입니다. 대상 면적은 43.64㎡로 면적 매칭이 확인되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.83㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 365,000,000원 |
최저가 300,000,000원은 최근 거래의 82.2%지만, 이는 인수금액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 570,000,000원으로 다시 비교하면 최근 실거래의 156.2%로, 최근 거래보다 205,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 이 사건에 “시세보다 싸다”는 평가는 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 인수 · 정찬택 임차보증금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 295,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 279,510,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,809,010,838원 중 예상 배당은 295,000,000원이며, 미배당액은 3,514,010,838원입니다. 정찬택 보증금 270,000,000원은 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로동 시흥IC 인근으로, 주변에 근린생활시설·공동주택·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고상 현황은 주거용입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 4층입니다.
- 토지·규제. 준공업지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 도로·설비. 남동측 및 북동측 포장도로에 접하고, 위생·급배수시설과 승강기설비가 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며 확인된 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 단일 거래 표본이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 300,000,000원에 정찬택 인수액 270,000,000원을 합친 570,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 정찬택 임차권 원본 확인. 임차계약일 2019.12.08., 점유개시 2020.01.26., 주민등록 2020.01.28., 확정일자 2020.01.06. 및 이후 증감 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 박권호 점유 확인. 전입은 2026.02.13.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않으므로 현장·명세서 확인이 필요합니다.
- 유찰만으로 해결되지 않는 권리. 매각가격이 낮아져도 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 각 회차에서 배당·인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3억 낙찰”이 아니라 “5.7억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 최저매각가는 300,000,000원이고 최근 거래는 365,000,000원이어서 표면적으로는 할인돼 보입니다. 그러나 정찬택은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 예상배당표상 보증금 270,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 570,000,000원으로 최근 거래의 156.2%입니다. 여기에 총 8세대의 소규모 오피스텔이라는 환금성 특성까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 실질취득가입니다.
