30,589,000원
의정부지방법원 2023타경75023. 가능동 누리파크빌 101동 502호 다세대주택입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 182,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,589,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아진 만큼 안전해지는 구조가 아닙니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.12. 박하서의 강제경매개시결정인데, 그보다 훨씬 앞선 2014.03.17. 정상철 명의 가등기가 남아 있고 제공된 권리판정은 이를 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류합니다.
여기에 현황조사상 여러 점유자가 확인됐습니다. 김지현·정현준·정진규는 각각 2022년에 전입해 2023.05.12. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 하지만 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제 얼마를 추가로 부담할지는 계산할 수 없습니다. 이수민·전민기는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 최재국은 2023.08.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경75023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신촌로75번길 16, 101동 5층 502호 (가능동,누리파크빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정상철 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 30,589,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박하서 / 152,647,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각 범위 | 대지사용권이 없어 건물만 매각 · 최저매각가격은 건물만의 평가액 |
| 건물명칭 | 건축물대장상 ‘한다수빌’로 변경 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 선순위 권리
과거 등기에는 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등이 다수 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.05.12. 갑구 20번 강제경매개시결정입니다. 문제는 말소기준 이후 권리가 아니라, 오히려 그보다 앞선 가등기와 임차관계입니다.
② 임차인 — 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 목적물 전부 · 전입일 미상 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 목적물 전부 · 2022.02.17 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 정현준 | 목적물 전부 · 2022.07.11 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 정진규 | 목적물 전부 · 2022.10.07 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 전민기 | 목적물 전부 · 전입일 미상 | 5,000,000원 / 450,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 최재국 | 목적물 전부 · 2023.08.07 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 16.81%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
감정가 182,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 30,589,000원입니다. 회차 시나리오는 6회 유찰 시 21,412,300원, 7회 유찰 시 14,988,609원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제공돼 있지 않고 무엇보다 선순위 가등기와 대항력 임차인의 미상 보증금이 있어 실질취득액을 산정할 수 없습니다.
단지 경매 통계도 가볍지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 16.67%입니다. 현재 물건 역시 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 현재 최저가가 크게 낮다는 사실 자체를 가격 메리트로 가점할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 950,602원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 박하서 | 152,647,720원 | 29,638,398원 |
| 미배당 | - | 123,009,322원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 152,647,720원 중 29,638,398원만 배당되는 계산이며 123,009,322원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 선순위 가등기와 대항력 임차인의 미상 보증금 리스크가 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북서측 인근으로 아파트·연립·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 가능전철역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한다수빌(101동)/누리파크빌(102동)은 23세대, 2014.01.02. 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·매각률 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2014.03.17. 정상철 가등기가 현재 말소기준보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원본과 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 대항력 있는 김지현·정현준·정진규의 보증금과 배당요구·배당액이 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 이수민과 전민기는 전입일이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 말고 주민등록·점유관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 대지사용권 문제. 건물만 매각되고 토지 무단점유 관련 부당이득금 반환 확정판결이 있으므로 토지 사용에 따른 부담을 별도 검토해야 합니다.
- 철거소송 항소심 확인. 건물철거 소송은 채권자가 승소했고 현재 항소심이 진행 중입니다. 입찰 시점의 최신 진행상황과 판결 주문을 확인해야 합니다.
- 유치권 검토. 2025.03.09. 유일선의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 점유·채권 발생원인·견련성 등을 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건을 적용받습니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 것
이 물건의 최저가는 30,589,000원으로 감정가 182,000,000원에 비해 크게 내려와 있습니다. 하지만 낮은 숫자가 곧 낮은 취득비용을 뜻하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 가등기가 남아 있고, 대항력 있는 임차인들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 게다가 대지사용권이 없어 건물만 매각되고, 토지 무단점유 관련 부당이득금 반환 확정판결과 건물철거 소송 항소심, 유치권 신고까지 존재합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 낙찰 뒤 실제 무엇을 인수하고, 건물을 계속 보유·사용할 수 있는지입니다. 가등기 성격, 임차보증금, 토지사용 관계, 철거소송과 유치권을 모두 해소하기 전에는 현재 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 가격은 낮지만 권리와 존속 리스크는 매우 높은 물건입니다.
