의정부지방법원 2025타경72538. 양주시 옥정동 1081-5 토지와 건물을 함께 매각하는 물건으로, 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층~4층 단독주택(다가구주택), 옥탑4층 다락입니다. 감정가 1,842,659,280원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 902,903,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차관계입니다.
말소기준은 2020.06.10. 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당입니다. 그런데 김수림은 그보다 앞선 2020.06.01. 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득가를 계산하거나 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1081-5 · 경기도 양주시 옥정동로5다길 5-13 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층~4층 단독주택(다가구주택) · 옥탑4층 다락 |
| 토지 | 대 288.0㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사동연개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,842,659,280원 / 902,903,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한지성 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준 이후의 중소기업은행 가압류, 강북새마을금고 근저당, 전수정·한지성·원유순의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 ‘등기가 소멸한다’는 사실과 ‘대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 사라진다’는 것은 다른 문제입니다. 이 사건은 바로 그 차이를 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 1명, 미상 점유도 남아 있다
| 성명 / 점유 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수림 | 102호 · 주거 | 2020.06.01 | 미상 | 有 | 有 | 미배당 시 인수 가능 |
| 한지성 | 3층 · 주거(임차권등기) | 2020.07.06 | 130,000,000원 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 전수정 | 2층 202호 · 주거(임차권등기) | 2021.04.21 | 150,000,000원 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 원유순 | 201호 · 주거(임차권등기) | 2022.06.29 | 140,000,000원 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 조민서 | 102호 | 2021.06.03 | 1,000원 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 장유경 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 김은희 | 미상 | 2023.05.17 | 미상 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 손형문 | 101호 · 사무실 | 2024.03.12 | 미상 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 김문학 | 미상 | 2024.04.11 | 미상 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 이현진 | 사무실 | 2020.10.28 | 미상 | 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
| 서안종합건설(주), 손형문 | 101호 · 건설사 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
김수림을 제외한 전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준일 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없습니다. 반면 101호의 서안종합건설(주)·손형문 관계와 ‘점포’로 기재된 주거 점유는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 부분 역시 현장점유와 계약관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 비교는 할 수 없다
현재 최저매각가 902,903,000원은 감정가의 49%로 두 차례 유찰된 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 632,032,100원, 그 다음은 442,422,470원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 점은 선순위 대항력 임차인 김수림의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 배당으로 전액 소멸하지 않는 보증금이 있다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있어, 실질취득가는 단순 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 접근은 금물이고, 김수림의 임대차보증금과 실제 배당가능액이 확인된 뒤에야 가격 상한을 잡을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 902,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,429,030원 |
| 을구 1번 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 900,000,000원 | 891,473,970원 |
| 을구 5번 근저당 · 강북새마을금고 | 5,112,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 중소기업은행 | 115,875,390원 | 0원 |
| 경매 신청채권자 · 한지성 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,257,875,390원 중 예상배당 891,473,970원, 미배당 5,366,401,420원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김수림의 보증금이 미상이라 이 표만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥빛중학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철골콘크리트구조 징크판넬지붕 4층 건물이며, 통상의 위생·급배수·도시가스 난방·E/V·전기시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역, 공시지가 1,208,000원/㎡, 토지면적 288.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·교육환경 보호구역·배출시설설치제한지역 등이 중첩되고 소로1류에 접합니다.
- 이용구성. 1층은 근린생활시설, 2층~4층은 다가구주택, 옥탑4층은 다락으로 이용되는 주상복합형 구성입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김수림 보증금 확인. 2020.06.01. 전입의 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금과 계약서 원본이 확인되지 않으면 인수액 산정이 불가능합니다.
- 배당 후 미회수액 계산. 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않으면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 101호·점포 점유 확인. 전입일 미상 점유는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 사용관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 900,000,000원에서 780,000,000원으로 변경된 기록과 실제 채권신고액을 확인해야 합니다.
- 한지성 관계 확인. 임차권등기권자이면서 경매 신청채권자로 나타나는 관계를 계약서·채권자료로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 902,903,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 현장 점유 확인. 다가구와 근린생활시설이 함께 있는 물건이므로 각 호실·점포별 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 물건은 두 차례 유찰돼 감정가 1,842,659,280원에서 902,903,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격만 보면 안 됩니다. 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 김수림의 대항력이 존재하고 보증금은 미상입니다. 여기에 전입일을 알 수 없는 점유관계까지 남아 있어 인수 위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “선순위 보증금과 미상 점유를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 물건”입니다. 권리관계가 정리되기 전에는 실질취득가도, 적정 입찰가도 확정하기 어렵습니다.
