의정부지방법원 2025타경73498. 경기도 의정부시 의정부동 560 소재 부동산으로, 감정평가상 지하층부터 지상 6층까지 근린생활시설·운동시설·기계실·전기실·계단실·물탱크실·기름탱크실 등으로 이용되고 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사딸기커뮤니케이션이고, 말소기준은 2019.06.25 설정된 믿음신용협동조합의 채권최고액 3,850,000,000원 근저당입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 부분은 임차관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 9명이고, 이 가운데 사공장은 2018.02.14 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 2,200,000원이며 배당요구는 2026.01.21 접수됐지만, 배당표 산정상 우선변제권이 없어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 입찰가는 최저매각가만 보지 말고 인수보증금 40,000,000원을 별도 부담하는 구조로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 560 · 경기도 의정부시 경의로55번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설·운동시설·기계실·전기실·계단실·물탱크실·기름탱크실 등 |
| 토지 | 대 · 1,255.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사딸기커뮤니케이션 |
| 감정가 / 최저가 | 9,093,106,240원 / 9,093,106,240원 (신건) |
| 청구액 | 4,154,098,195원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
2019.06.25 말소기준 근저당 이후 설정된 2021.05.18 근저당과 각 압류·가압류, 2025.11.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.06.25 및 2021.05.18 근저당은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 사공장 | 5층, 479.09평방미터 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 2018.02.14 | 대항력 有 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 주식회사 드림컴퍼니, 대표자 이승진 | 4층, 144.064 평방미터 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2019.08.12 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 드림커머스, 대표자 이승진 | 3층, 144.64 평방미터 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2019.08.12 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 드림스토어(꿈나무카페 본점), 대표자 이승진 | DS빌딩 별관 지1,1,2층, 345평방미터 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2019.09.03 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 의정부발곡에프씨유15 주식회사, 대표자 권수덕 | 479.09평방미터 | 35,000,000원 | 2,000,000원 | 2020.03.02 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 엘림코이케, 대표자 강지아 | 4층, 479평방미터 | 40,000,000원 | 2,000,000원 | 2020.06.24 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 엘림모자, 대표자 조동현 | B1층, 73평방미터 | 5,000,000원 | 200,000원 | 2020.09.21 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 스마일랩, 대표자 이승진 | DS빌딩 본관 1층, 479평방미터 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 2021.08.05 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 제이축구아카데미 주식회사, 대표자 정기수 | DS빌딩 본관 가동 2층, 479.09평방미터 | 35,000,000원 | 2,000,000원 | 2021.12.07 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
사공장은 2026.01.21 배당요구를 했으나 제공된 배당 산정에서는 우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 40,000,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 나머지 임차인은 전입일이 말소기준 이후로 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없음
감정가와 현재 최저매각가는 모두 9,093,106,240원으로 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 낙찰가 외에 대항력 임차인 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하므로, 경제적 부담은 낙찰가 + 40,000,000원 구조로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,093,106,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 93,331,062원 |
| 인수 · 임차인 사공장 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 3,850,000,000원 | 3,850,000,000원 |
| 3. 근저당 · 믿음신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 49,104,411원 | 49,104,411원 |
| 6. 가압류 · 안예람 | 846,781,292원 | 846,781,292원 |
| 7. 가압류 · 한국전력공사 | 8,297,890원 | 8,297,890원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 헥토파이낸셜 | 43,871,424원 | 43,871,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,941,720,161원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 6,058,055,017원이 전액 배당되는 산정입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 사공장 보증금 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의정부등기소 남측 인근으로 근린생활시설·주택·공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근으로 의정부경전철과 1호선 의정부역이 소재합니다.
- 이용상태. 기호(2)는 지하1층~5층 근린생활시설 등, 6층 계단실·기계실 등으로 이용 중이며, 기호(3)는 지하3층 기계실·전기실 등, 지하2층~5층 운동시설·근린생활시설 등, 6층 물탱크실·기계실·기름탱크실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 1,255.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,298,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물이며 위생 및 급·배수설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사공장 보증금 인수. 대항력 있는 선순위 임차인으로 보증금 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 산정되어 있습니다.
- 임차인 9명 점유관계. 여러 층과 본관·별관에 임차인이 분산되어 있어 점유 범위와 실제 인도 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 9,093,106,240원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있어 실제 배당과 잔여금이 변동될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2019.06.25 및 2021.05.18 근저당에는 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인의 실제 점유·보증금 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 선순위 임차인은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 다수 압류·가압류와 후순위 근저당이 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계에서는 예외가 분명합니다. 2018.02.14 전입한 사공장이 2019.06.25 말소기준보다 앞서 대항력을 갖고 있고, 제공된 배당 산정상 보증금 40,000,000원이 전액 매수인 인수입니다. 따라서 실질 부담은 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 인수보증금 40,000,000원으로 봐야 합니다. 현재는 신건이고 실거래 비교 자료도 없으므로, 가격 메리트를 단정하기보다는 임차인 점유관계·일괄매각 범위·세금 우선순위와 감정가의 시장 적정성을 함께 확인하는 사건입니다.
