의정부지방법원 2025타경73867. 의정부동 소재 다세대주택, (통칭) 신도빌라 5동 내 2층 202호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 52,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유관계는 김남규 지분 7분의 2, 김선규 지분 7분의 2, 최종금 지분 7분의 3의 공유 형태이고, 매각물건명세서 비고에는 지분매각 및 공유자 우선매수 신고에 관한 내용이 기재돼 있습니다.
등기 권리 구조도 단순하지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2021.10.08. 강북구 압류로 선언돼 있고 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2021.07.29. 최종금 지분에 대한 국 압류는 권리 목록에서 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 반면 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어, 이 상충 지점은 원본 등기와 매각물건명세서에서 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 583-3 2층202호 · 도로명 경기도 의정부시 신흥로186번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지상3층/지하1층 건물 내 2층 202호 |
| 비교면적 | 50.22㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 공유자 | 김남규 7분의 2 · 김선규 7분의 2 · 최종금 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부유한회사 / 97,117,556원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 특이사항 | 지분매각 · 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류 표시가 핵심
현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 인수액을 별도로 산정한 내용은 없습니다. 이 사건의 핵심은 임차권이 아니라 공유 지분과 압류 순위입니다. 특히 2021.07.29. 국 압류가 선언된 말소기준일보다 먼저 존재하고 권리 목록상 매수인 인수로 표시돼 있으므로, 금액이 제시되지 않았다는 이유만으로 위험을 0으로 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 20.8% 숫자의 함정
신도빌라(5동)의 동일 면적 50.22㎡ 실거래 표본은 1건이며, 거래 시점은 2022년 3월, 거래가는 250,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 역시 250,000,000원으로 계산돼 있고, 현재 최저가 52,000,000원은 그 금액의 20.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 50.22㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.22㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
다만 이 가격 차이를 그대로 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 현재 경매 물건은 지분매각이고, 실거래 250,000,000원은 해당 면적의 거래 사례입니다. 즉 52,000,000원 ÷ 250,000,000원 = 20.8%라는 계산 자체는 데이터와 일치하지만, 이를 “완전한 1개 호실을 시세의 20.8%에 산다”는 의미로 읽으면 안 됩니다. 더구나 실거래 표본도 1건뿐이라 환금가치를 정밀하게 판단하기에는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 44,375,305원 | 44,375,305원 |
| 3. 경매개시결정 · 유니애대부유한회사 | 97,117,556원 | 6,288,695원 |
| 4. 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 97,117,556원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 238,610,417원 중 예상 배당액은 50,664,000원, 미배당은 187,946,417원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸져도 권리구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 187,946,417원 |
| 1회 유찰 · 80% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 198,159,217원 |
| 2회 유찰 · 64% | 33,280,000원 | 32,280,960원 | 206,329,457원 |
신청채권자 유니애대부유한회사의 청구액은 97,117,556원입니다. 현재 회차에서는 6,288,695원이 배당되는 것으로 계산되고, 1회 이상 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커집니다. 그러나 유찰은 지분매각·공유자 우선매수·선순위 압류 확인이라는 구조적 쟁점을 없애주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역(1호선) 남서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로·버스정류장·지하철역 접근성을 종합해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상3층/지하1층, 외벽은 외장벽돌붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 223.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,612,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 의정부역2구역 지구단위계획구역 및 정비구역, 과밀억제권역이며 소로1류에 저촉됩니다.
- 환금성. 신도빌라(5동)는 총 6세대, 1990.07.14. 준공입니다. 실거래 표본이 1건뿐이고 지분매각이므로 일반적인 완전소유 다세대 거래보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 재확인. 공유자는 김남규 7분의 2, 김선규 7분의 2, 최종금 7분의 3이고 매각물건명세서에는 지분매각으로 표시돼 있습니다. 실제 매각 대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 2021.07.29. 국 압류. 권리 목록에서 말소기준 이전·매수인 인수로 표시됩니다. 배당모형의 인수 0원과 상충하므로 말소 여부와 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 행사할 수 있으며, 보증금 미납으로 매수신고가 실효되면 해당 공유자는 다음 매각기일부터 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 비고가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 7건이며 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래 해석. 250,000,000원 거래는 2022.03. 단 1건입니다. 현재 최저가가 그 금액의 20.8%라고 해서 전체 호실 시세 대비 79.2% 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 정비구역 확인. 의정부역2구역 정비구역·지구단위계획구역에 포함되므로 정비사업 진행 상황과 지분권자의 권리관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 지분”과 “안전한 지분”은 다르다
이 사건의 숫자만 보면 52,000,000원 신건이 250,000,000원 실거래의 20.8%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 지분매각이고 실거래 표본은 1건뿐입니다. 여기에 공유자 우선매수 가능성과 2021.07.29. 국 압류의 선순위 인수 표시가 겹칩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 숫자만으로 권리위험까지 0이라고 결론내리기 어렵습니다.
가격만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리·지분구조를 감안하면 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 먼저, 무엇을 정확히 낙찰받는지와 선순위 압류가 실제로 어떻게 처리되는지를 확정하는 데 있습니다.
