의정부지방법원 2026타경148. 의정부동 평화빌라 다동 102호에 해당하는 다세대주택으로, 감정평가상 1층은 방3·욕실·거실·주방/식당·발코니, 지하실은 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박미현이고, 2008년 매매로 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2013.01.16. 신반월새마을금고 근저당권 80,600,000원입니다. 이후 설정된 김광순의 소유권이전청구권가등기와 최삼순의 근저당권은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
다만 가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 160,000,000원입니다. 같은 평화빌라(다동) 전용 51.12㎡의 확인된 거래는 2024.05, 150,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 그 가격의 106.7%입니다. 확인된 거래 표본이 1건뿐이라는 한계까지 고려하면, 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경148 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 563-5 1층102호 · 경의로55번길 14-16 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 51.12㎡ |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 1층 방3·욕실·거실·주방/식당·발코니 등 · 지하실 창고 |
| 소유자 | 박미현 (2008.03.28. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 45,245,803원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.01.16. 신반월새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2015년 김광순 명의 소유권이전청구권가등기와 2018년 최삼순 근저당권이 설정됐고, 제공된 권리분석에서는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 매수인 인수액도 배당 시나리오 전 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 확인된 거래보다 높다
평화빌라(다동)는 총 6세대이며, 비교 가능한 전용면적은 51.12㎡입니다. 확인된 거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 51.12㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 평균 | 51.12㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
확인된 동일면적 거래의 평균·최신·최저·최고가가 모두 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 160,000,000원은 이 가격보다 10,000,000원 높고, 최근 시세 대비 106.7%입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 시세 범위를 넓게 볼 필요는 있지만, 적어도 현재 데이터만으로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 신반월새마을금고 | 80,600,000원 | 80,600,000원 |
| 2. 근저당 · 최삼순 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,360,000원 |
현재 회차 160,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 두 근저당이 전액 배당되고 소유자 잔여가 51,360,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 확정채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부동 백석천근린공원 동측 인근으로 공동주택·단독주택·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 1호선 의정부역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 1989.12.26.입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 243.7㎡, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,733,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 갑구 12번 가등기는 소멸 예정으로 분류되어 있으나 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 160,000,000원은 확인된 거래 150,000,000원보다 높습니다. 현재 가격만으로 할인 매력을 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 128,000,000원, 2회 유찰 시 102,400,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 가격을 분리해 검토하세요.
- 배당표 해석. 신반월새마을금고 80,600,000원과 최삼순 25,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 배당은 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건은 말소기준인 신반월새마을금고 근저당 이후의 확인 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 강점입니다. 반면 신건 최저가 160,000,000원은 확인된 동일면적 거래 150,000,000원보다 높아 106.7% 수준입니다. 게다가 거래 표본은 1건뿐이고 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리에서는 큰 인수부담이 확인되지 않지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 다세대주택으로 보는 것이 맞습니다.
