매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮지만 임차인 인수 가능성과 공장·토지 복합물건 리스크가 남음
최저가는 감정가 대비 낮지만 대항력 있는 임차인과 미상 보증금 점유자가 있어 권리확인이 필요하고 용도·현황 차이가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건은 단순 토지가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이현석(휴리스틱) 등 인수 가능성이 있는 점유자가 존재하며, 보증금 미상 점유자까지 있어 권리 확인이 낙찰가만큼 중요합니다.
감정가
1,958,350,580원
최저가
671,714,000원
3회 유찰
실질취득
671,716,000원
인수 2,000원 반영
핵심지표
대항력 점유
창원지방법원 2024타경103553. 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 오앤비주식회사이며, 을구 7번 주식회사경남은행 근저당권(채권최고액 1,210,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
소재지
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3
소유자
오앤비주식회사
용도
기타 + 토지
감정가 / 최저가
1,958,350,580원 / 671,714,000원
신청채권자
주식회사경남은행 / 청구액 1,210,000,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차인 분석 — 대항력 점유 확인 필요
점유자
점유
대항력
인수 판단
김익성(야강족발)
창고
대항력 가능·미상
보증금 미상 확인 필요
이현석(휴리스틱)
본건4 제시건물
有
보증금 2,000원 인수 가능
윤형남(빈칸우드)
본건4 제시건물
無
대항력 없음
이주호
점유관계 미상
有
보증금 미상 확인 필요
조희수(미래테크)
본건9 제시건물
有
보증금 미상 확인 필요
이혜정,송훈섭(용마금속)
창고
대항력 가능·미상
확인 필요
최명남
점유관계 미상
有
보증금 미상 확인 필요
⚠️ 인수 리스크 이현석(휴리스틱)은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있으며, 보증금 2,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다른 대항력 있는 점유자는 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 671,714,000원 가정)
항목
채권
배당
집행비용
-
9,117,140원
임차인 이현석 보증금
2,000원
0원
주식회사경남은행 근저당
1,210,000,000원
662,596,860원
한국해상연료주식회사 근저당
250,000,000원
0원
주식회사세유 근저당
200,000,000원
0원
매각대금 분배
회차별 가격 시나리오
④ 현황·환금성 메모
용도. 계획관리지역, 공업용 토지로 평가되었으며 목록별 현황 이용 차이가 있습니다.
현황. 목록1·3은 창고용 건부지, 일부 건물은 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다.
주의. 목록8·10은 농지취득자격증명 필요, 미제출시 보증금 몰수 가능성이 있습니다.
특수사항. 일괄매각이며 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 수변전설비 1식 포함입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
대항력 있는 점유자의 보증금 확인 전 단순 저가 낙찰 판단을 피해야 합니다.
지적도상 맹지 여부 및 목록별 토지 이용현황을 확인해야 합니다.
농지취득자격증명 대상 목록은 별도 확인이 필요합니다.
공장·창고 복합 물건으로 명도와 현황조사가 중요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 34.3%까지 내려온 상태지만, 가격만 보고 접근하기에는 점유관계가 복잡합니다. 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유자가 존재하므로 최종 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 확인이 핵심입니다. 가격 매력은 있으나 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3
2024-07-08 11:00
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3 1호
2024-08-13 16:05
1.별지 임차인 점유부분을 제외한 제시건물(나)의 좌측(우측 부분은 현황 공실)부분에 대한 현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장 방문하였던 바, 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 출입문에 고지하는 등의 제반절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음. 2.출입문에 고지한 안내문이 차후 방문시 그대로 부착되어 있는 등, 입주자(소유자 또는 임차인)의 유무를 확인하지 못하였음. 3.상가건물임대차 현황서[(가)(나)의 도로명주소:석전3길 73-26]상에 윤형남이 등록되어 있으나 윤형남은 제시건물(바)의 임차인으로 (바)의 도로명주소인 석전3길 73-24와 중복으로 등록된 것으로 사료됨(별첨 상가건물임대차 현황서 참조). 4.전입세대확인서상 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-5
2024-08-30 17:02
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3
1.별지 임차인 점유부분을 제외한 제시건물(마)은 현황 화재로 대부분 소실된 상태여서 입주자(소유자 또는 임차인)의 존재유무 등에 대해서는 확인하지 못하였음. 2.상가건물임대차 현황서상 제시건물(다)(라)의 도로명주소인 석전3길73-20 조희수,이주호가 등록되어 있어 탐문한 바, 조희수는 본건9의 제시건물(사)(도로명주소:석전3길73-25)의 임차인으로 조사되고, 이주호는 점유부분을 확인할 수 없어 실제 점유여부 및 임대차관계의 존재유무 등은 확인하지 못하였음. 4.전입세대확인서상 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-9
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 33-3
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-14
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 36
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 36
1.별지 임차인 점유부분을 제외한 제시건물(아)에 대한 현황 및 점유(임대차)관계 조사를 위해 현장 방문하였던 바, 폐문부재로 부동산 경매사건에 대한 협조안내문을 출입문에 수차례 고지하는 등의 제반절차를 취하였으나 입주자(소유자 또는 임차인)의 미연락으로 이를 확인할 수 없었음. 2.출입문에 고지한 안내문은 차후 방문시 제거되고 없으나 주변에 탐문한 바로는 가끔씩 왕래만 할 뿐 상주자는 없는 것으로 조사됨. 3.상가건물임대차 현황서상 제시건물(사)(아))의 도로명주소인 석전3길73-25 및 (자)의 도로명주소인 석전3길73-23 내 동일한 이름인 최명남이 각 등록되어 있으나 점유부분을 확인할 수 없어 실제 점유여부 및 임대차관계의 존재유무 등은 확인하지 못하였음. 4.전입세대확인서상 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-6
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
4차 매각기일
2026-07-1610:00마산지원 제122호 법정
최저매각가6억 7,171만원▼ 66% 감정가 19억 5,835만
입찰 보증금6,717만원최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-2314:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 66%19억 5,835만→6억 7,171만
회차 전체 보기 (4회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-01-15
유찰
19억 5,835만원
2
2026-02-26
유찰
13억 7,084만원
3
2026-06-11
유찰
-
4
2026-07-16
대기
6억 7,171만원
토지 개요
사건 매물
1,146평
3,789㎡
99
토지 매물
10건
매물 수
물건 #1
1,304.0㎡≈394.5평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3
물건 #2
건물99일반건물
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3 1호
물건 #3
647.0㎡≈195.7평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-5
물건 #4
건물99일반건물
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3
물건 #5
350.0㎡≈105.9평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-9
물건 #6
61.0㎡≈18.5평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 33-3
물건 #7
64.0㎡≈19.4평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-14
물건 #8
1,119.0㎡≈338.5평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 36
물건 #9
180.0㎡≈54.4평
건물99일반건물
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 36
물건 #10
64.0㎡≈19.4평
토지99
경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-6
토지 정보
VWorld
394평
1,304㎡
관리지역
용도지역
세로
★★ 접면
안전
저촉 없음
기본
지목잡종지· 토지대장
면적1,304.0㎡≈394.5평
소유법인
소재경상남도 함안군 칠원읍 용정리 · 35-3
특성
계획관리지역
이용상황공업용
지형
평지
사다리형
도로접면 등급세로한면(가)
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
●
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
3억 5,221만원
270,100원/㎡ × 1,304.0㎡
▲
감정가 556%
2026년 기준
270,100원/㎡
▲
+49.2%
· 연평균 +3.8%· 2013년 대비
적용 규제
호재 (1)
소하천구역
접함
기본 분류 (1)
계획관리지역
추가 규제 (1)
성장관리계획구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
건축물대장
건축HUB
주용도
동물및식물관련시설
· 동물및식물관련시설
구조조적구조 · 지붕 슬레이트
층수1층
연면적285.0㎡ · 대지 1,448.0㎡
건폐·용적
건폐율 0%
※ 건축HUB 건축물대장 표제부 기준. 한 PNU 에 여러 동이 있는 경우 매물 동 매칭 우선.
