창원지방법원 2024타경103553. 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 35-3 소재의 토지와 공장·창고 등으로 이용 중인 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,958,350,580원인데 3회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가격은 671,714,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트와 다릅니다. 여러 필지와 건물, 제시외 건물, 기계·기구가 함께 매각되고, 일부 토지는 지분매각입니다. 실제 점유관계도 복잡하며, 농지취득자격증명 제출 조건과 공부상 용도·현황 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 11월 11일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

문제는 등기상 근저당권의 소멸과 임차보증금 인수는 별개라는 점입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고 이력을 가진 임차인이 있고, 여러 점유자의 보증금·배당관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 확정적인 실질취득금액으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 정리되지만 임차관계가 남는다

권리분석에서 가장 중요한 부분은 임차인입니다. 현황조사에 기재된 실제 임차인은 7건이며, 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 없습니다. 이 가운데 이현석, 이주호, 조희수, 최명남은 말소기준권리 이전의 전입신고 이력으로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.

다만 공장·창고 등으로 이용되는 물건이므로 전입신고 날짜만으로 실제 임차목적물의 성격, 점유·사용관계와 법적 대항요건 충족 여부까지 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자의 인수 범위는 추가 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 7건, 인수액 확정 불가

확인된 점유관계를 각각 구분해야 합니다. 현재 금액이 파악된 임차보증금은 이현석의 2,000원뿐입니다. 나머지 점유자 가운데 상당수는 보증금이 확인되지 않아 단순 합산이나 매수인 인수액 확정이 불가능합니다.

대항력 표시는 현황조사상 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 실제 대항요건, 임대차의 효력, 우선변제권 및 최종 인수액은 원본 서류와 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 3회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확인

감정가는 1,958,350,580원, 현재 최저가는 671,714,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려온 상태입니다.

위 가격은 회차별 예정가격 시나리오입니다. 향후 유찰이나 해당 가격의 실제 적용이 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 671,714,000원 가정)

현재 배당모형에서는 매각대금 671,714,000원 중 집행비용 9,117,140원을 제외한 662,596,860원이 경남은행에 배당됩니다. 경남은행의 채권최고액 기준 청구액도 전액 충족되지 않으며, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

모형상 채권자 청구액 합계는 1,660,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 662,596,860원이며, 미배당 합계는 997,403,140원입니다. 이는 채권최고액 등을 기준으로 한 추정 배당 결과이며, 배당되지 않는 근저당채권 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정 및 채권최고액 기준으로 작성된 모형입니다. 실제 채권액, 부인등기의 효력, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 배당요구 여부 등에 따라 변경될 수 있습니다. 보증금 미상 임차인의 인수액은 포함되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당과 인수 시나리오

매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액은 줄어들지만, 현재 배당모형에서 이현석의 인수 산정액은 동일하게 2,000원으로 유지됩니다.

⑥ 토지·건물 및 매각조건 — 일반 공장 경매와도 다르다

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물도 매각 범위에 포함됩니다.
• 기계·기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 따른 수변전설비 1식이 매각에 포함됩니다. 현물의 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 일부 지분매각. 목록6·7은 지분매각입니다. 매각 대상 지분과 전체 토지의 권리관계를 구분해야 합니다.
• 농지취득자격증명 필수. 목록8·10은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
• 현황 도로. 목록5·7은 도로로 이용 중입니다. 목록6·10은 공부상 지목이 대·전이지만 현황 도로로 이용되어 감정평가에 반영됐습니다.
• 현황과 지목의 차이. 목록8은 공부상 전이지만 현재 창고용 건부지로 이용 중입니다. 목록1·3도 창고용 건부지로 이용 중이며, 일단의 토지로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 목록2·4·9는 공부상 작물재배사·단독주택·축사·버섯재배사 등이지만, 현황은 대부분 공장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 지붕 구조 역시 공부와 현황의 차이가 평가에 반영됐습니다.
• 화재 건물 제외. 목록4의 축사 중 감정평가서상 기호 4-3은 화재로 대부분 소실되어 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
• 맹지 문제. 지적도상 맹지라는 조건이 기재되어 있습니다. 실제 도로 접근과 통행 권원, 차량 진출입 가능성을 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (토지 및 감정자료 기준)

• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 소하천구역과 접하는 토지이용계획 사항이 있습니다.
• 토지 현황. 용정리 35-3의 토지면적은 1,304.0㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·사다리형 토지로 조사되어 있습니다.
• 도로접면. 용정리 35-3은 세로한면(가)으로 표시되어 있으나, 매각 대상에는 지적도상 맹지 및 현황 도로로 이용되는 다른 목록도 포함되어 있으므로 전체 접근성을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 용정리 35-3의 공시지가는 270,100원/㎡입니다. 이를 일괄매각 전체 토지나 건물의 시장가격으로 적용해서는 안 됩니다.
• 용도 불일치. 공부상 건물 용도와 실제 공장·창고 이용상태가 다릅니다. 향후 사용 목적에 따라 인허가, 원상회복 및 이용 가능성 검토가 필요합니다.
• 환금성. 공장·창고, 지분토지, 현황 도로, 농지 및 제시외 건물이 혼합된 일괄매각 물건입니다. 용도와 점유관계가 단순한 부동산에 비해 매수 후 처분·활용 시 검토할 조건이 많습니다. 실제 거래사례가 확인되지 않아 환금가격을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록8·10의 발급 요건과 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 명시되어 있습니다.
• 임차인 보증금 전수 확인. 이주호·조희수·최명남의 보증금과 김익성·이혜정·송훈섭의 점유 및 임대차 내역을 확인하세요. 확인된 2,000원만 총인수액으로 계산하면 안 됩니다.
• 대항력과 우선변제권 재확인. 각 임차인의 실제 점유 개시, 사업자등록 또는 전입관계, 임대차 목적물, 확정일자, 배당요구 및 임대차계약서를 원본으로 대조하세요.
• 경남은행 공동담보 확인. 을구 7번 근저당권의 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록을 확인해 담보 범위와 일괄매각 대상의 일치 여부를 점검하세요.
• 부인등기 결정문 확인. 을구 9번 근저당권에 대한 부인결정의 내용과 최신 등기상 상태를 확인하세요.
• 지분토지 사용·처분 문제. 목록6·7의 지분율, 공유자 관계, 도로 사용 및 통행 권원을 확인하세요.
• 현황 이용의 적법성. 작물재배사·축사 등으로 등재된 건물을 공장·창고로 이용하는 데 필요한 인허가와 건축물대장상의 사항을 확인하세요.
• 제시외 건물 및 소실 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 상태와 화재로 소실되어 제외된 축사를 구분하세요.
• 수변전설비. 매각 대상 설비의 실제 존재, 작동 상태, 소유관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 낙찰대금에 확정된 미배당 임차보증금, 점유 정리비용과 취득 부대비용을 더한 뒤 현재 시장가격과 비교하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 안전한 할인매수”

이 물건은 감정가 1,958,350,580원에서 최저가 671,714,000원으로 내려온 3회 유찰 공장·창고 및 토지 일괄매각 사건입니다.

말소기준권리와 후순위 근저당권은 매각소멸 대상으로 정리되지만, 그것만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 실제 임차인 7건 가운데 대항력 있음으로 분류된 임차인이 다수이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 존재합니다. 현재 배당모형의 인수액 2,000원은 확인된 일부 금액일 뿐 최종 인수액이 아닙니다.

또한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있고, 지분토지·현황 도로·공부상 용도 불일치·화재로 소실된 건물 등 개별적인 검토 사항이 많습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론적으로 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 농취증 발급 가능성, 실제 점유관계, 미배당 임차보증금, 일괄매각 대상의 이용·처분 가능성을 먼저 확정하는 것입니다. 이 조건들이 해결되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격이나 경제성을 판단해서는 안 됩니다.