의정부지방법원 2026타경158. 포천시 소흘읍 초가팔리 포천상운아파트 105동 15층 1503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방3, 주방, 거실, 욕실 등)이고, 건물은 15층 건물의 15층입니다. 소유자 임정락은 2002년 소유권을 취득했고, 현재 핵심 권리는 2024.02.16 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 95,700,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2026.03.27 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 여러 근저당권과 가압류·가등기 이력이 있지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 매수인이 떠안을 임차보증금이나 존속 권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 권리보다 135,000,000원이라는 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 105동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 주방, 거실, 욕실 등 · 15층 건물의 15층 |
| 동일면적 시세 기준 | 59.37㎡ |
| 소유자 | 임정락 · 2002.07.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 95,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 88,747,672원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 국민은행 근저당
임차인 없음. 보증금 인수 문제나 대항력 판단이 필요한 임차인이 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.02.16 국민은행 근저당권이고, 2026.03.27 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1.35억 신건은 최근 거래보다 높다
상운아파트 동일면적 59.37㎡의 최근 거래 12건은 101,000,000원~125,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 112,500,000원, 최신 거래는 2026.09의 106,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.37㎡ | 12 | 106,000,000원 |
| 2026.08 | 59.37㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.37㎡ | 15 | 101,000,000원 |
| 2026.08 | 59.37㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 평균 | 59.37㎡ | 12건 | 112,500,000원 |
현재 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 120.0%입니다. 최근 거래 최고가 125,000,000원보다도 높고, 최신 거래 106,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 높은 가격대입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 95,700,000원 | 95,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,610,000원 |
현재 회차 135,000,000원 가정에서는 국민은행 채권최고액 95,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 36,610,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 95,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,000,000원 | 95,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 86,400,000원 | 84,444,800원 | 11,255,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 86,400,000원까지 낮아지고 채권 미배당이 11,255,200원 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초가팔1리마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 15층으로, 사용승인일은 1997.04.26입니다.
- 단지. 상운아파트는 998세대이며 동일면적 59.37㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 대로3류에 접합합니다. 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 120.0%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일면적 거래는 106,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 108,000,000원, 2회 유찰가는 86,400,000원입니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2024.02.16 국민은행 근저당권이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.01입니다. 입찰 전 등기·현황조사·매각물건명세서 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하지만 가격은 아직 높다
이 물건은 임차인 없이 말소기준 국민은행 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸해 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 현재 최저가 135,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 112,500,000원의 120.0%이고, 최신 거래 106,000,000원보다도 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 판단 포인트는 인수 위험이 아니라 최근 거래가격 대비 응찰가격입니다.
