의정부지방법원 2026타경169. 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1172-1, 와수로 190 소재 물건으로 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브 및 싱글지붕 지하1층·지상3층이며, 토지는 278.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 474,313,140원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2020.01.30. 설정된 철원새마을금고 근저당권 300,000,000원이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류 20,400,000원, 강원신용보증재단 가압류 187,600,000원, 철원새마을금고의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1172-1 · 와수로 190 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브 및 싱글지붕(현황 스라브지붕) · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 대 · 278.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이성순 |
| 감정가 / 최저가 | 474,313,140원 / 474,313,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원새마을금고 / 260,726,640원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 이성순이고, 말소기준은 2020.01.30. 철원새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 강원특별자치도 철원군 서면 와수리 1172-1을 공동담보로 하고 있습니다. 이후 등기된 신용보증기금·강원신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·현황 검증 — 실거래 시세 없이 신건 474,313,140원
이 물건은 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 474,313,140원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지를 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 감정가의 적정성 자체를 별도로 검증해야 합니다.
감정평가서상 본건은 김화도서관 북측 인근의 노선상가지대에 위치하고, 주위에는 근린생활시설이 소재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 주위환경과 교통상황은 모두 보통으로 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,313,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,143,131원 |
| 1. 근저당 · 철원새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 187,600,000원 | 146,770,009원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 508,000,000원 중 예상 배당액은 467,170,009원이고, 미배당액은 40,829,991원입니다. 강원신용보증재단 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김화도서관 북측 인근의 노선상가지대로, 주위에 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 278.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 475,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다. 군사시설 보호구역은 행정위탁구역 고도완화 15m→45m 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 현황. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있고 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 현황 확인. 공부상 주차장이 현황 근린생활시설로 이용 중인 부분의 실제 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 위치·상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 474,313,140원의 적정성을 주변 거래·임대·수익자료와 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역과 함께 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역이 적용되는 토지입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황과 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원이라 비교적 단순합니다. 그러나 근린생활시설 등으로 이용되는 건물·토지 일괄매각이고, 임대관계가 미상이며 공부상 1층 주차장이 현황 근린생활시설로 쓰이고 있습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 474,313,140원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 점유·현황·감정가 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
