의정부지방법원 2026타경178. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 9층 908호입니다. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이고, 사용승인일은 2022.08.18입니다. 등기 구조는 2022.09.27 박인숙 명의 소유권이전과 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 핵심입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 핵심 위험은 복잡하지 않습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 231,000,000원 또는 현재 최저가 231,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 불리한지 수치로 검증할 수 없습니다. 지식산업센터라는 용도와 별도 입주조건을 감안하면 권리 확인만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 박인숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 185,414,987원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.27 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 236,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2022.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 사용·점유 관계는 현장과 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 권리관계에서는 2022.09.27 하나은행 근저당이 말소기준이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류, 2026.04.07 임의경매개시결정, 2026.08.31 의정부시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 231,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득 금액도 231,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 231,000,000원 | 35,934,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 184,800,000원 | 81,487,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,840,000원 | 117,929,760원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 184,800,000원, 147,840,000원으로 내려가지만, 이것만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 비교 시세가 없기 때문입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 236,400,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 262,900,000원 중 예상 배당은 226,966,000원, 미배당은 35,934,000원입니다. 배당 추정은 하나은행 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산되어 신청채권자의 경매 청구액 185,414,987원과는 차이가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락TG 남동측 인근에 위치하고, 학교·아파트단지·단독주택·대형 할인점·업무시설·지식산업센터·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이며, 지하 2층·지상 10층 건물 중 9층 908호입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·계획. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역 등에 해당하며 중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,086.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 거래 유동성은 이 데이터만으로 판단하기 어렵습니다. 지식산업센터라는 용도와 입주조건을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주조건 확인. 매각물건명세서에 공장(지식산업센터)로 이용 중이며 입주조건 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 231,000,000원이 시장가 대비 유리한지 별도 검증해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 의정부시 압류 확인. 2026.08.31 의정부시 압류가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다. 실제 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표의 성격. 하나은행 배당 추정은 채권최고액 236,400,000원을 기준으로 계산돼 경매 청구액 185,414,987원과 차이가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 입주자격을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 입주조건은 확인 필요”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2022.09.27 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류가 모두 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저가 231,000,000원은 비교 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 더구나 본건은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중이고 입주조건 별도 확인이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 실제 입주 가능성, 점유관계, 지식산업센터 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.
