의정부지방법원 2026타경192. 포천시 군내면 용정리 ‘포천용정대광로제비앙’ 101동 22층 2203호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김순영이고, 2025년 11월 18일 김양권 명의의 채권최고액 25,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026년 4월 16일 김양권의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 등기 권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 밖 점유관계입니다. 배영남은 2023년 10월 12일 전입했고, 이는 말소기준인 2025년 11월 18일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인” 또는 “인수액 0원”으로 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 점유 원인을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 475-1 포천용정대광로제비앙 101동 22층2203호 |
| 물건종류 | 아파트 · 포천용정대광로제비앙 |
| 소유자 | 김순영 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김양권 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인 확인이 핵심
등기상 말소기준은 2025.11.18. 김양권 근저당권 25,000,000원입니다. 그 뒤의 2026.04.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 배영남의 전입일은 2023.10.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.07.03. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원만으로 권리 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배영남 | 2023.10.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 24,000,000원 높다
포천용정대광로제비앙은 437세대, 2023년 8월 3일 사용승인된 단지입니다. 비교 대상 면적은 59.0305㎡이고, 최근 12개월 거래는 2026년 2월 215,000,000원 1건입니다. 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.6㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 59.6㎡ | 22 | 227,000,000원 |
| 2024.04 | 59.6㎡ | 22 | 215,000,000원 |
| 2024.01 | 59.6㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 19 | 210,990,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 21 | 254,700,000원 |
| 2023.11 | 59.6㎡ | 19 | 215,000,000원 |
| 2023.10 | 59.03㎡ | 24 | 210,990,000원 |
| 2023.09 | 59.6㎡ | 19 | 215,000,000원 |
| 2023.09 | 59.6㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원보다 24,000,000원 높고, 최근 시세의 111.2%입니다. 과거 10건 전체 평균은 218,868,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -2.0%이므로 하락 방향입니다. 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 근저당 · 김양권 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,854,000원 |
위 배당표는 현재 확인된 집행비용과 김양권 근저당만 반영한 시뮬레이션입니다. 배영남의 보증금이 미상이므로 임차보증금 배당 및 매수인 인수 가능 금액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천종합운동장 남측 인근으로, 주변은 용정산업단지·농경지·아파트 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2023년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물의 22층이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 아파트 부지이며 단지 북측·동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 비교 면적 실거래는 10건이며 최근 12개월 거래는 1건, 최근 거래 추세는 -2.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배영남 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 임대차계약서·매각물건명세서 등을 통해 보증금 규모와 점유 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제 범위와 배당 가능액을 현재 자료만으로 판단하지 마세요.
- 인수 0원 단정 금지. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 보증금 미상 임차인의 실제 권리를 확정한 결과가 아닙니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -2.0%이므로 과거 전체 평균 218,868,000원만 보고 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 실제 점유를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소와 인수 위험은 다른 문제”
이 물건은 등기만 보면 단순합니다. 김양권의 25,000,000원 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 배영남은 그보다 앞선 2023.10.12. 전입자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액은 현재 확정 불가입니다.
가격 역시 신건 최저가 239,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 215,000,000원의 111.2%이고, 최근 거래 추세도 -2.0%입니다. 임차인 문제가 해소되더라도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 높은 상태입니다. 결론은 “등기는 단순하지만 임차인 확인 전 권리 보류, 가격도 신건 보류”입니다.
