의정부지방법원 2026타경205. 호원우성아파트(1차) 101동 13층 1301호, 전용 127.42㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김국형이며, 2025.06.03 상속을 원인으로 2026.03.30 소유권이 이전됐습니다. 경매를 신청한 한국주택금융공사는 2011.04.27 설정된 채권최고액 1,362,000,000원 근저당권자이고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 임차관계입니다. 김유미는 2002.03.25 전입해 말소기준인 2011.04.27보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액을 계산할 수 없습니다. 반면 김은미는 2011.12.13 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 127.42㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 13층 |
| 현재 소유자 | 김국형 (2025.06.03 상속 · 2026.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 501,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 455,657,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 1993.09.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 목적물 일부 | 2002.03.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김은미 | 목적물 일부 | 2011.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김은미는 2011.12.13 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 김유미는 확정일자와 우선변제 여부도 확정되지 않아 임차관계 원본 확인이 이 사건의 최우선 검토사항입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 추세는 하락
우성1 동일면적 127.42㎡ 실거래는 최근 거래 기준으로 2026.08의 545,000,000원, 2026.02의 455,000,000원, 2026.01의 460,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 486,666,666원으로, 현재 최저가 501,000,000원은 그 평균의 102.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 127.42㎡ | 13 | 545,000,000원 |
| 2026.02 | 127.42㎡ | 7 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 127.42㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2025.05 | 127.42㎡ | 5 | 485,000,000원 |
| 2025.03 | 127.42㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2024.10 | 127.42㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2024.08 | 127.42㎡ | 4 | 498,000,000원 |
| 2024.07 | 127.42㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2022.05 | 127.42㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2022.04 | 127.42㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2021.10 | 127.42㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.42㎡ | 3건 | 486,666,666원 |
전체 11건 평균은 525,272,727원이지만, 과거 610,000,000원·640,000,000원 거래가 포함되어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 102.9%이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.8%의 하락 추세입니다. 최신 2026.08 거래 545,000,000원보다 최저가는 낮지만, 최근 평균 기준으로는 이미 시세 이상이라 신건 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,410,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 1,362,000,000원 | 493,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 한국주택금융공사 채권에 493,590,000원이 배당되고 868,410,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 선순위 대항력 임차인 김유미의 보증금이 미상이라, 이 표만으로 실제 임차보증금 배당·인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 망월사역(지하철1호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 13층이며 사용승인일은 1993.09.24입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 우성1은 381세대이며 동일면적 실거래 11건이 확인됩니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.8% 하락 추세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김유미 임대차 원본 확인. 2002.03.25 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 선순위 임차보증금이 배당되지 않고 남는다면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 실제 취득비용입니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 501,000,000원은 최근 12개월 평균 486,666,666원의 102.9%입니다. 최근 평균보다 높은 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전보다 -9.8% 낮습니다. 전체 11건 평균 525,272,727원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 김은미 점유 확인. 김은미는 2011.12.13 전입으로 대항력은 없지만 목적물 일부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차관계와 인수조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 임차보증금’을 확인
이 사건을 신건 501,000,000원짜리 아파트로만 보면 판단이 왜곡됩니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 486,666,666원이고 현재 최저가는 그 102.9%이며, 최근 가격 흐름도 -9.8% 하락입니다. 더 중요한 것은 2002.03.25 전입한 김유미가 말소기준 2011.04.27보다 앞선 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.
김유미의 보증금이 확인되지 않는 한 매수인의 인수액과 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “선순위 임차보증금이 얼마이며 얼마가 배당되고 얼마가 남는가”를 확인하는 것입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 신건 가격에 접근하기보다 권리 리스크를 먼저 해소해야 합니다.
