의정부지방법원 2026타경70260. 호원동 진산아트빌 비동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김재완이고, 2016.02.18. 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2024.05.22. 민유미 앞으로 대물변제에 의한 소유권이전이 있었으나, 경기신용보증재단의 사해행위취소 절차를 거쳐 2025.12.10. 확정판결이 났고 2026.01.23. 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이어 2026.02.05. 경기신용보증재단이 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 최승연의 80,000,000원 임차보증금입니다. 임대차계약일은 2024.01.26., 확정일자는 2024.01.29., 주민등록과 점유개시는 2024.03.04.입니다. 경매개시결정일 2026.02.05.보다 전입·점유가 먼저이므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 119-3 진산아트빌 비동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 유사면적 기준 39.53㎡ |
| 소유자 | 김재완 (2016.02.18. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 9,700,366원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 ‘전입 시점’이 핵심
과거 국민은행 근저당은 2014.01.15. 말소됐고, 2016.02.18. 설정된 황경임의 채권최고액 50,000,000원 근저당도 2018.09.14. 해지·말소됐습니다. 따라서 이 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.02.05. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최승연의 전입·점유는 2024.03.04.로 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2026.02.26.로 경매개시결정보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심은 이미 그 전에 갖춘 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.03.04 | 2024.01.29 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 최승연 본인의 임차권입니다.
② 시세 비교 — 1억은 ‘큰 할인’이 아니라 최근 시세권
진산아트빌(B동)은 12세대, 2003.07.03. 준공입니다. 대상 면적은 39.53㎡이고, 유사면적으로 매칭된 거래는 다음과 같습니다. 가격 판단은 오래된 2021년 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 101,500,000원과 최신 거래 108,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.7㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 37.7㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 37.82㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 101,500,000원 |
현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.5%입니다. 즉 최근 평균보다 아주 조금 낮을 뿐이고, 2026.01. 1층 거래 95,000,000원보다 오히려 높습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -27.5%이므로 시장은 명확한 하락 방향입니다. 전체 거래 평균 114,333,333원만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있지만, 그 수치에는 2021.10.의 140,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 최승연 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 | 9,700,366원 | 9,700,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,099,634원 |
현재 100,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 80,000,000원이 전액 배당되고, 경기신용보증재단 청구액 9,700,366원도 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 취득부담은 8천만원대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 80,000,000원 | 1,840,000원 | 81,840,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 64,000,000원 | 17,552,000원 | 81,552,000원 |
여기가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰 시 표면상 최저가는 64,000,000원까지 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 17,552,000원을 인수하면 실질취득은 81,552,000원입니다. 보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금 증가로 되돌아오기 때문에, 총 부담은 보증금 수준인 8천만원대에서 사실상 바닥을 형성합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 망월사역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 기본 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 321.0㎡, 평지·세로장방형이며 남측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,873,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이고 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래 추세가 -27.5%여서 가격 변동과 매수층 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 현재 계산은 보증금 80,000,000원이 전액 배당되는 전제입니다. 실제 배당순위와 조세채권 등을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰가가 곧 취득가가 아님. 1회 유찰 시 실질취득 81,840,000원, 2회 유찰 시 81,552,000원으로 계산됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 반드시 합산해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 최근 12개월 평균 101,500,000원과 최신 거래 108,000,000원을 기준으로 보고, 2021년 거래가 포함된 전체 평균 114,333,333원만으로 할인율을 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -27.5%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 98.5%인 만큼 현재 가격에는 큰 안전마진이 없습니다.
- 사해행위취소 이력 확인. 2024.05.22. 소유권이전은 2025.12.10. 확정판결을 거쳐 2026.01.23. 말소됐습니다. 등기 원본에서 말소관계와 현 소유권 상태를 최종 대조하세요.
- 점유·명도. 최승연은 전유부분 전부를 주거로 점유한 임차인입니다. 배당·보증금 반환 관계와 실제 인도 시점을 입찰 전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “신건은 시세권, 유찰가는 인수금까지 봐야 한다”
이 사건은 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 100,000,000원인 단순한 신건처럼 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 최승연은 2024.03.04. 전입·점유를 시작한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 회차에서는 전액배당 가정으로 인수액이 0원이지만, 1회 유찰 시 1,840,000원, 2회 유찰 시 17,552,000원이 매수인 인수로 이동합니다.
가격 면에서도 현재 실질취득 100,000,000원은 최근 12개월 평균 101,500,000원의 98.5%여서 거의 시세권이고, 최근 추세는 -27.5%입니다. 따라서 신건 가격만 보고 싸다고 판단할 근거는 약합니다. 반대로 유찰 뒤에는 표면 낙찰가보다 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라, 각 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 매수인에게 넘어오는지입니다.
