의정부지방법원 2026타경70546. 양주시 덕계동 ‘이레하이니스’ 13층 1305호로, 감정평가상 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.09.11 설정된 경서농업협동조합 근저당권 264,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사이레종합건설 근저당권과 압류·가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 이레하이니스 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 300,000,000원, 최근 12건 최고 거래도 305,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 313,000,000원은 이 비교값들을 모두 웃돕니다. 따라서 감정가와 시세 전체 평균의 차이보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70546 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 13층1305호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 | 49.9917㎡ |
| 층 / 건물 | 14층 건물 중 13층 · 사용승인일 2021.11.25 |
| 소유자 | 산자도리즈니암제렌 · 2023.09.11 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 213,424,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.09.11 경서농업협동조합 근저당권 264,000,000원이고, 이후의 주식회사이레종합건설 근저당권 55,000,000원, 국세·지방세 압류 및 박혜진 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.18 양주시 압류는 2026.08.03 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건가
이레하이니스는 103세대, 사용승인일 2021.11.25이며 대상 면적은 49.9917㎡입니다. 동일 면적 최근 12건의 거래는 2025.02~2025.05에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 292,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.97㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.82㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 49.96㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.03 | 49.96㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 49.97㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 49.97㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.02 | 49.94㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.9917㎡ | 12건 | 292,500,000원 |
최근 12건은 280,000,000원~305,000,000원에 형성됐고, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 현재 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%이며, 최근 거래 최고가 305,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 현재 최저가를 기준으로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이레종합건설 | 55,000,000원 | 43,818,000원 |
| 3. 가압류 · 박혜진 | 12,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 331,300,000원 가운데 예상 배당은 307,818,000원, 미배당은 23,482,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북서측 인근으로, 중소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 서측 도로를 통해 외부 공도와 연결되고 서측 인근 왕복 4차선 포장도로와 연계됩니다.
- 용도. 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 공부상 원룸형이나 가벽을 이용한 방 3개 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 13층이며 사용승인일은 2021.11.25입니다. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 학교 저촉, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시세 환금성. 동일 면적 최근 12건 거래가 280,000,000원~305,000,000원에 형성됐으며 최근 12개월 평균은 292,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 웃돕니다.
- 유찰 회차 재평가. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차가 바뀌면 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 등기 말소 확인. 2025.09.18 양주시 압류는 2026.08.03 해제로 말소됐고, 나머지 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 내부 이용상태 확인. 공부상 원룸형이나 가벽을 이용한 방 3개 구조이므로 현황과 내부구조도를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.09.11 경서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 107.0%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다. 따라서 권리 안전성은 장점이지만, 신건 가격 자체에는 시세 메리트가 없다는 결론이 적절합니다.
