의정부지방법원 2026타경70587. 경기도 동두천시 송내동 593-23의 토지와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층으로, 단독주택이면서 여러 가구가 거주하는 형태로 이용되고 있습니다. 사용승인일은 1993.12.30.이고, 토지는 112㎡의 대지입니다.
이 사건의 핵심은 건물 가격보다 임차보증금 인수입니다. 이복균 15,000,000원, 방명철 25,000,000원, 박지혜 35,000,000원이 각각 대항력 있는 임차인으로 조사됐고, 현재 배당계산에서는 세 보증금 합계 75,000,000원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다. 따라서 신건 최저가 260,130,240원을 그대로 낙찰가로 놓으면 매수인의 실질 부담은 335,130,240원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 593-23 · 경기도 동두천시 평화로 2204-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택[2, 3층 다가구주택 등] 이용 |
| 토지 | 대 112㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 · 사용승인 1993.12.30. |
| 소유자 | 왕춘식 · 2023.12.29. 상속 원인, 2025.08.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 260,130,240원 / 260,130,240원 (신건) |
| 청구금액 | 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 2011.02.28. 설정된 채권최고액 30,000,000원의 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2026.04.14. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 이 사건의 권리분석 자료에서는 2026.04.14. 경매개시결정을 기준권리로 잡고 있으며, 그보다 앞서 전입한 임차인들은 대항력 있는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복균 | 101호 | 2020.03.27 | 15,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 방명철 | 102호 | 2020.03.27 | 25,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 25,000,000원 인수 |
| 박지혜 | 202호 | 2013.06.03 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 35,000,000원 인수 |
| 중국인 팡밍저(방명철) | 1층 중 별지 도면 표시 부분 16㎡ | 2020.03.27 | 25,000,000원 | 대항력 有 | 확정 2020.04.07 | 우선배당 25,000,000원 추정 |
등기부에는 중국인 팡밍저(방명철) 명의의 주택임차권도 등기돼 있습니다. 임대차계약일자는 2020.03.12., 주민등록일자는 2020.03.27., 점유개시일자는 2020.04.10., 확정일자는 2020.04.07.이며 보증금은 25,000,000원입니다. 이 임차권은 확정일자와 배당요구가 있어 현재 배당표에서는 25,000,000원 전액 우선배당으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,130,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,441,823원 |
| 1. 임차인 중국인 팡밍저(방명철) 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 인수 · 이복균 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 방명철 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박지혜 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,688,417원 |
현재 배당계산은 집행비용 4,441,823원과 팡밍저(방명철)의 우선변제 보증금 25,000,000원을 배당하고, 이복균·방명철·박지혜 보증금 합계 75,000,000원은 매수인 인수로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지상 3층으로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 창호는 샷시 창호 등입니다. 사용승인일은 1993.12.30.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 도시가스 난방설비 및 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 112㎡ 대지, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 483,300원/㎡입니다. 지형은 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 지층 보일러실은 현황 창고로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차에서는 260,130,240원만 볼 것이 아니라 인수 75,000,000원을 더한 실질취득 부담 335,130,240원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인별 배당·인수 재확인. 이복균 15,000,000원, 방명철 25,000,000원, 박지혜 35,000,000원의 대항력과 배당요구 결과를 매각 직전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위 확인. 팡밍저(방명철)의 임차권은 1층 중 별지 도면 표시 부분 16㎡에 설정돼 있으므로 점유구획과 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가서의 건물개황도·내부구조도를 대조해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가와 실질취득 부담의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 이후 접수 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.60억”이 전부가 아니다
이 물건은 신건 최저가가 260,130,240원이지만, 권리분석의 핵심 숫자는 따로 있습니다. 매수인 인수 75,000,000원입니다. 현재 회차에서 그 금액까지 포함한 실질취득 부담은 335,130,240원입니다. 이복균·방명철·박지혜는 모두 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있고, 팡밍저(방명철)의 임차권등기 보증금 25,000,000원은 별도로 우선배당 추정돼 있습니다.
실거래 시세가 없어 335,130,240원이 시장가 대비 유리한지 불리한지는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건이 싸 보이는가”가 아니라 “임차보증금 인수를 포함한 총 취득부담을 감당할 가격인가”가 판단의 출발점입니다. 권리 난도가 낮지 않고, 입찰 전 임차인별 배당·인수 범위를 원본으로 다시 대조해야 하는 물건입니다.
