의정부지방법원 2026타경70595. 의정부시 호원동 르네상스시티 1동 207호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 소유자 나승훈은 2022년 5월 3일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 정윤정이 2023년 4월 28일 전입·점유를 시작했고, 2025년 5월 20일 보증금 86,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 3월 26일이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.

정윤정은 확정일자도 2023년 3월 29일에 갖췄고 배당요구가 확인됩니다. 따라서 배당에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가 80,000,000원에서는 집행비용 1,840,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 78,160,000원이 배당되는 구조라 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 부족분 7,840,000원은 매수인이 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

과거 코리아신탁주식회사와 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 정윤정의 주택임차권입니다. 전입·점유가 2023년 4월 28일이고 임차권등기는 2025년 5월 20일이며, 경매개시결정은 2026년 3월 26일입니다. 따라서 등록된 임차권은 경매개시결정보다 앞서며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 인수 대상입니다.

② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있다

실제 임차인은 정윤정 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차인 신고는 없습니다. 임차인은 배당요구를 했고 현재 회차 예상배당은 78,160,000원입니다. 보증금 86,000,000원 중 미배당 7,840,000원이 남아 현재 회차 기준 매수인 인수액이 됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 구조로 봐야 한다

르네상스시티 동일면적 15.64㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 69,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 58,000,000원이고, 같은 달 95,000,000원 거래도 있어 표본의 가격 편차가 큽니다. 현재 최저가는 이미 최근 12개월 평균 대비 115.4%이며, 여기에 임차보증금 미배당 인수액까지 더해져야 합니다.

가격 메리트 판단에서 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 69,333,333원으로 동일하지만, 중요한 점은 현재 최저가 자체가 이 평균보다 높다는 것입니다. 더구나 실질취득에는 7,840,000원의 인수액까지 추가됩니다. 따라서 현재 회차를 “80,000,000원이라 시세와 비슷하다”거나, 유찰 뒤 최저가만 보고 “싸졌다”고 표현하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

현재 회차에서 임차인에게 78,160,000원이 배당되고 보증금 부족분 7,840,000원은 매수인이 인수하는 예상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 89,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 호암초등학교 남동측 인근. 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 망월사역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
• 단지. 르네상스시티 176세대, 사용승인 2017.01.17. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부는 폐문부재로 출입하지 못해 집합건축물대장과 현황도면 등을 종합해 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 반드시 합산. 현재 최저가 80,000,000원만으로 응찰가를 계산하면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액은 7,840,000원입니다.
• 유찰 후에도 같은 방식으로 계산. 1회 유찰 시 인수 23,552,000원, 2회 유찰 시 인수 36,121,600원으로 증가합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 69,333,333원과 최신 거래 58,000,000원을 기준으로 실질취득 구조와 직접 비교해야 합니다.
• 임차권 말소 여부 확인. 정윤정의 임차권은 말소기준보다 앞서고 등기 분석상 인수 대상이므로 실제 배당결과와 잔존 보증금을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 참고. 르네상스시티 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 최저가 하락 자체보다 인수액 변화까지 함께 봐야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 보증금이 가격의 바닥을 만든다

이 사건의 핵심은 감정가 80,000,000원이 아닙니다. 정윤정의 대항력 있는 임차보증금 86,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인 배당 후 7,840,000원이 남아 매수인이 인수하고, 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 23,552,000원, 36,121,600원으로 커집니다.

따라서 이 물건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 각 회차의 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 계산했을 때 최근 시세와 어떤 관계인가가 더 중요합니다. 현재 최저가 자체가 최근12개월 평균 69,333,333원의 115.4%이고 최신 거래는 58,000,000원입니다. 여기에 임차보증금 인수까지 존재하므로, 현 단계에서는 가격 부담과 대항력 임차권 승계를 함께 관리해야 하는 물건입니다.