의정부지방법원 2026타경70607. 가능동 ‘베로니스’ 2층 202호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2020.03.31. 서울축산업협동조합 근저당권 238,800,000원입니다. 이후 낙원새마을금고, 서민금융진흥원, 주식회사우리카드의 가압류와 경매개시결정, 의정부시 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 이필례 씨는 2025.10.30. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 전입일이 말소기준권리 2020.03.31.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.13. 접수됐지만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70607 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 745-10 베로니스 2층 202호 · 도로명 경기도 의정부시 흥선로92번길 15-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 60.92㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 2018.12.14. 사용승인 · 9세대 |
| 소유자 | 김상구 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 183,400,754원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2018.12.21. 소유권보존과 함께 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 설정됐으나, 2020.03.31. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 김상구 씨 앞으로 공유자전원지분전부 이전등기가 접수되고 서울축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류 3건·임의경매개시결정·의정부시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이필례 | 목적물 일부 / 주거 | 2025.10.30 | 2025.10.30 | 미상 | 2026.05.13 | 없음 | 판단 유보 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 21.5% 높은 신건
베로니스의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 206,666,666원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 197,500,000원이고 최신 거래는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 62.59㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 62.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 60.92㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
최근 12개월 평균은 전체 평균 206,666,666원보다 낮고, 최근 구간과 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -12.2%입니다. 하락 흐름 속에서 최저가가 최근 평균의 121.5%에 놓여 있으므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 전체 평균 대비 수치 116.1% 역시 현재 최저가가 전체 실거래 평균보다 높은 쪽임을 보여줍니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 27,967,399원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 75,295,399원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 113,157,799원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 192,000,000원으로 최근 12개월 평균 197,500,000원보다는 낮아지지만, 최신 거래 175,000,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 153,600,000원으로 내려가야 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮은 구간에 진입합니다. 현재 회차는 가격상 보수적으로 접근할 구간입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 238,800,000원 | 235,840,000원 |
| 3. 가압류 · 낙원새마을금고 | 10,233,860원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,812,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,960,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 기준 채권 총액은 263,807,399원, 채권자 배당액은 235,840,000원, 미배당은 27,967,399원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다온중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 의정부경전철 흥선역, 지하철1호선 의정부역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 지하1층·지상7층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 5미터 내외, 동측 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,237,000원/㎡, 토지면적 547㎡, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 다온중학교·의정부서초 관련 교육환경보호구역, 소로3류와 관련된 제한이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세할인으로 보지 말 것. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.5%입니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 거래 추세가 -12.2%이므로 과거 전체 평균 206,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보세요.
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서·배당요구 관련 원문을 확인하세요.
- 1회 유찰 가격도 비교. 192,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 175,000,000원보다는 높습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대, 확인 실거래 3건이라는 점을 감안해 향후 매도 시 거래속도와 가격 변동을 보수적으로 보세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2020.03.31. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이필례 씨도 2025.10.30. 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 정반대입니다. 실질취득액 240,000,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 121.5%이고 최신 거래는 175,000,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 -12.2%입니다. 9세대 다세대에 거래 표본도 3건뿐인 상황을 함께 보면, 인수 위험이 없다는 이유만으로 현재 가격을 매력적으로 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 문제가 아니라 얼마나 가격이 내려와야 최근 시세와 하락 흐름을 충분히 반영하느냐입니다.
