의정부지방법원 2026타경70615. 포천시 신읍동 삼광연립 에이동 1층 103호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 61.44㎡이고 삼광은 18세대, 사용승인일은 1985.09.11입니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023.02.21. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 27,500,000원입니다. 이후 2026.03.30. 강제경매개시결정이 들어왔으며, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
이 물건에서 주의할 부분은 등기부보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 65,000,000원인데, 동일 면적 실거래 전체 평균은 52,333,333원, 최근 12개월 평균은 52,500,000원, 최신 거래는 2024.06. 56,000,000원입니다. 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 최저가는 시세의 123.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 158 삼광연립 에이동 1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 61.44㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주영식 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 26,811,820원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국가유공자예우등에관한 법률에 따른 대부재산 특약은 2015.10.07. 말소됐고, 2015년 포천농업협동조합 근저당권도 2023.02.22. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 기준이 되는 선순위 권리는 2023.02.21. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2026.03.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
삼광 동일 면적 61.44㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 52,333,333원이지만 가격 판단은 과거 거래를 단순 합산한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 52,500,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해서 보는 것이 합리적입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 61.44㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2023.07 | 61.44㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2021.08 | 61.44㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 전체 평균 | 61.44㎡ | 3건 | 52,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.44㎡ | 2건 | 52,500,000원 |
현재 최저가 65,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 124.2%, 최근 12개월 평균 대비 123.8%입니다. 최근 12개월 평균보다 최저가가 높은 만큼, 신건 단계에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최신 실거래 56,000,000원 역시 현재 최저가 아래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 사재숙 | 26,811,820원 | 26,811,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,118,180원 |
현재 회차 65,000,000원에서는 집행비용 1,570,000원을 제외한 뒤 국민은행과 신청채권자 청구액이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 9,118,180원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도의료원 포천병원 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·연립주택·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 벽돌·페인트 외벽, 벽지 내벽, 샷시 창호와 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 삼광연립 건부지이며 북동측 대로3류, 북서측 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 759,700원/㎡입니다.
- 거래표본. 삼광은 18세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2024.06. 56,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최근 거래에 둘 것. 전체 평균 52,333,333원보다 최근 12개월 평균 52,500,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 과대평가 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 123.8%입니다. 인수액 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 변동 요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 우선하는 항목이 있는지 원문 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 높다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 현재 65,000,000원의 실질취득액입니다. 최근 12개월 평균 52,500,000원의 123.8%이고 최신 거래 56,000,000원보다도 높습니다. 삼광은 18세대이고 확인된 동일 면적 실거래도 3건에 그칩니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 응찰가격 관리가 성패를 좌우하는 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
