의정부지방법원 2026타경70639. 가능동 신도아파트 101동 15층 1509호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 노택녕이며 2018년 매매 거래가액은 130,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.12.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 99,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026.05.08. 한국주택금융공사로 이전등기됐고, 그 뒤 등기된 산은캐피탈·신한은행 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
조사된 임차인 민성미의 전입신고일은 2022.03.22.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준 대항력은 없고, 보증금 액수와 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 권리보다 주의할 부분은 가격입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균과 2026년 9월 최신 거래가 모두 160,000,000원인데 신건 최저가는 177,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 568-1 신도아파트 101동 15층 1509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 비교대상 59.94㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 노택녕 · 2018.10.07. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 227,196,866원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 현황 | 사용승인 1994.08.30 · 철근콘크리트 벽식구조 · 승강기·난방·급배수 및 위생설비 |
| 명칭 참고 | 공부상 신도아파트로 등재되어 있으나 현황은 신도브레뉴아파트로 통칭 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 권리분석의 기준점은 2018.12.10. 우리은행 근저당권 99,000,000원입니다. 2024.12.04. 산은캐피탈 가압류 224,407,538원, 2024.12.06. 신한은행 가압류 98,112,651원, 2026.03.31. 산은캐피탈의 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 따라서 자료상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민성미 | 목적물 일부 | 2022.03.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
민성미의 전입일은 말소기준권리 2018.12.10.보다 약 3년 뒤인 2022.03.22.입니다. 따라서 전입 순서상 선순위 임차인이 아니며 자료에도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 17,000,000원 높다
신도 단지 전용 59.94㎡의 확인된 실거래 5건입니다. 전체 평균은 172,800,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래가 중요합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 2026.09. 160,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 160,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.1% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 59.94㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 59.94㎡ | 11 | 184,000,000원 |
| 2022.06 | 59.94㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 59.94㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 172,800,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 160,000,000원 |
최저가 177,000,000원은 전체 5건 평균 172,800,000원의 102.4%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원 대비로는 110.6%입니다. 금액 차이는 17,000,000원입니다. 게다가 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.1% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 190,000,000원·184,000,000원 거래를 섞은 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 224,407,538원 | 74,722,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 98,112,651원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 421,520,189원 중 예상 배당 173,722,000원, 미배당 247,798,189원입니다. 배당재원이 부족해 후순위 채권자에게 큰 미배당이 발생하지만, 자료상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 247,798,189원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 282,702,589원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 310,626,109원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 현재 회차는 최근 시세보다 높은 반면, 데이터상 1회 유찰 가격은 141,600,000원, 2회 유찰 가격은 113,280,000원으로 내려갑니다. 다만 현재는 아직 0회 유찰 신건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경민대학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994.08.30. 사용승인된 15층 철근콘크리트 벽식구조 아파트로, 본건은 15층 1509호입니다.
- 규제. 제1종·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,371,000원입니다.
- 거래. 단지 135세대이며 확인된 동일면적 거래는 5건입니다. 최신 거래는 2026.09. 160,000,000원입니다.
- 가격 추세. 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 9.1% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 172,800,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 주의. 최저가 177,000,000원은 최근 시세의 110.6%입니다. 현 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.1% 낮아졌으므로 과거 고가 거래만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 임차인 확인. 민성미는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 11번 근저당은 2026.05.08. 한국주택금융공사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 명칭 혼동 주의. 공부상 신도아파트, 현황상 신도브레뉴아파트로 통칭된다는 점을 현장 확인 시 참고하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.10. 근저당권이 말소기준이고, 현존하는 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 민성미도 2022.03.22. 전입으로 후순위라 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 177,000,000원은 2026년 9월 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 17,000,000원 높고, 비율로는 110.6%입니다. 전체 평균 172,800,000원보다도 높으며 최근 가격 추세는 -9.1%입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 신건도 싸다”는 유형이 아니라, 권리 인수는 없지만 현재 가격이 최근 시세보다 높은 유형으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
