의정부지방법원 2026타경70700. 의정부시 가능동 소망그랑빌(7차) 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서종환이고, 2021.06.11 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 159,000,000원입니다. 이후 2021.09.02 삼성생명보험주식회사 근저당권 36,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2026년 하나캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인이 없어 낙찰자가 떠안을 보증금도 없습니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격이 훨씬 중요합니다. 감정가와 신건 최저가는 175,000,000원인데, 최신 거래는 138,000,000원, 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 시세보다 26.8% 높고, 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 추세는 -26.7%입니다. 전체 거래 평균 179,833,333원만 보면 비싸지 않아 보이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신·최근 지표를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 717-10 소망그랑빌(7차) 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 서종환 (2021.06.11 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 41,301,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2021.09.02 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 2026.03.06 하나캐피탈 주식회사 가압류 43,275,175원, 2026.04.03 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1.38억, 신건은 1.75억
소망그랑빌(7차)은 9세대, 2002.10.04 준공이며 비교 대상 면적은 60.4㎡입니다. 확인된 거래는 6건이고 가격 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 60.46㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2022.07 | 60.4㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 66.16㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2021.10 | 60.46㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.08 | 60.46㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 60.4㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 179,833,333원 |
전체 6건 평균은 179,833,333원으로 감정가와 비슷하지만, 이 수치에는 2021년 225,000,000원 거래 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최신 거래는 138,000,000원이고 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다. 신건 최저가 175,000,000원은 이 최근 기준의 126.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 43,275,175원 | 43,275,175원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,474,825원 |
매각가 175,000,000원 가정 시 계산된 채권 합계 79,275,175원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 92,474,825원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세에 가까워진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 신건 175,000,000원은 최근 시세 138,000,000원을 크게 웃돕니다. 1회 유찰 시 140,000,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 및 최신 거래 138,000,000원에 가까워지고, 2회 유찰 시에는 112,000,000원입니다. 권리 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 남동측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 현황 주상용 건부지입니다. 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물명. 등기사항전부증명서에는 ‘소망그랑빌(7차)’, 집합건축물대장 표제부에는 ‘주건축물제1동’으로 기재돼 있고 현황 외벽에는 ‘소망그랑빌 7차’로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 179,833,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 138,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.7%이므로 과거 고가 거래만 보고 가격 회복을 전제로 입찰하지 않는 편이 안전합니다.
- 1회 유찰 구간 확인. 1회 유찰 시 140,000,000원으로 최근 시세 138,000,000원에 근접합니다. 신건과는 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 소규모 단지 환금성. 9세대 규모이고 거래 표본이 6건이므로 매도 시 가격·기간 변동성을 충분히 감안해야 합니다.
- 건물명 대조. 등기와 집합건축물대장의 건물명이 다르므로 입찰 전 등기·대장·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 138,000,000원보다 37,000,000원 높고, 비율로는 126.8%입니다. 여기에 최근 가격 추세 -26.7%, 9세대의 소규모 단지라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격대가 최근 실거래와 어떻게 맞물리는지를 보는 것이 이 물건의 승부처입니다.
