의정부지방법원 2026타경70721. 양주시 은현면 봉암리 461-3에 위치한 토지와 2층 건물로, 감정평가상 1층과 2층은 제조업소 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.06.30. 설정된 국민은행 근저당권 864,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 국민은행의 추가 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보면 핵심을 놓칩니다. 주식회사 그린텍스타일은 2014.08.05. 전입·확정일자를 갖고 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원으로 확인되며, 배당 산정에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 또 김소관·최월모·정성현은 모두 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 10,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70721 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 봉암리 461-3 · 경기도 양주시 은현면 운하로99번길 346 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층, 2층 제조업소 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 · 2,010.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최병호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,545,860원 / 1,213,545,860원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 778,497,152원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 소유자 미상의 제시외 건물 제외 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
임차·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그린텍스타일 | 333.0000 | 2014.08.05 | 2014.08.05 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김소관 | 미상 | 2021.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최월모 | 미상 | 2014.10.22 | 2014.08.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정성현 | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장정아 | 미상 | 2026.01.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
② 가격·회차 — 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,213,545,860원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 알려진 보증금 인수 외에 추가 임차보증금 가능성이 있고 제시외 건물·법정지상권·위반건축물 확인사항도 있어, 입찰가만 낮아진다고 곧바로 실질 취득비용이 안전해지는 구조로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,213,545,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,535,459원 |
| 인수 · 주식회사 그린텍스타일 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 89,583,335원 | 89,583,335원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 245,427,066원 |
주식회사 그린텍스타일 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 을구 6번 국민은행 근저당권은 채권최고액이 미국법화금 일십이만불로 기재되어 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양주시 은현면 봉암리 소재 양주시자원회수시설 서측 근거리에 위치하며, 인근은 공장·농장·농경지가 소재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로 외벽·내벽은 판넬붙임 마감, 새시창호이며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,010.0㎡ 공장용지, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가 207,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역(일반형, 은현12)·성장관리권역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~5M 포장도로와 접하며 남서측 일부에는 동일 소유자의 봉암리 461-9번지 도로가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 임차보증금 확인. 김소관·최월모·정성현의 보증금과 실제 임대차계약을 확인하기 전에는 매수인 인수 총액을 확정하지 마세요.
- 그린텍스타일 인수. 주식회사 그린텍스타일 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ~ㅅ 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 그로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 무단증축·축조 관련 위반건축물 등재사항을 별도 확인해야 합니다.
- 현황 이용. 목록2의 1층과 2층은 제조업소 등으로 이용 중이므로 실제 점유구획과 각 점유자의 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 등기 말소만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 임차관계와 현장 리스크가 남습니다. 주식회사 그린텍스타일 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 반영되어 있고, 말소기준보다 먼저 전입한 김소관·최월모·정성현의 보증금은 미상입니다. 여기에 제시외 건물 제외, 법정지상권 성립 여부 불분명, 위반건축물 확인사항까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 1,213,545,860원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 입찰 전 임대차계약·점유구획·제시외 건물·건축물대장을 확인하지 않으면 실질 인수비용과 사용 가능성을 확정하기 어렵습니다.
