의정부지방법원 2024타경562. 파주시 광탄면 마장리 331-5의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 595,165,000원, 현재 최저매각가는 291,631,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 토지는 838㎡의 ‘대’이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 건물은 현재 단독주택으로 이용 중이며 목구조 모임지붕 2층입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2003.09.25 설정된 광탄농업협동조합 근저당 195,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 유윤복 근저당 150,000,000원, 박전하 근저당 350,000,000원과 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 압류·가압류와 근저당도 매수인이 승계하는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 마장리 331-5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 현재 단독주택으로 이용 |
| 건물 | 목구조 모임지붕 2층 · 목재 판넬·벽지·일부 타일·샷시 창호 · 난방·위생·급배수시설 |
| 토지 | 838㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김지안 · 김복순 명의로 2003.11.25 매매, 2003.12.02 소유권이전 · 2008.12.04 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 595,165,000원 / 291,631,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광탄농업협동조합 / 128,580,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지상 정원수 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2003.09.25 광탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고 토지와 공동담보입니다. 이후 현재 남아 있는 유윤복 근저당 150,000,000원과 박전하 근저당 350,000,000원, 광탄농업협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 2회 유찰로 감정가 49%
이 물건은 감정가 595,165,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 291,631,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 204,141,700원, 4회 유찰 142,899,190원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 291,631,000원 | 286,748,166원 | 408,251,834원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 204,141,700원 | 200,483,716원 | 494,516,284원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 142,899,190원 | 140,098,601원 | 554,901,399원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 자료에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 채권 미배당 규모가 커진다고 해서 그 금액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,882,834원 |
| 2. 근저당 · 광탄농업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 근저당 · 유윤복 | 150,000,000원 | 91,748,166원 |
| 4. 근저당 · 박전하 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 695,000,000원 중 채권자 예상배당은 286,748,166원, 미배당은 408,251,834원입니다. 이 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준이며, 사건 신청채권자의 청구액은 128,580,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 광탄면 마장리 ‘마장1리마을회관’ 남서측 인근이며, 단독주택·농경지·자연림·근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 838㎡, 지목 ‘대’, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 234,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설기타, 계획관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 목구조 모임지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 난방·위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 지상에 소재하는 정원수 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2003.09.25 광탄농업협동조합 근저당 195,000,000원이 기준권리입니다. 이후 현존 근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유 재확인. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 현장·현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역 외에 군사시설 관련 제한·제한보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역이 포함돼 있으므로 이용 목적과 인허가 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지, 지상의 정원수 등을 함께 취득하는 조건이므로 현황과 경계를 확인하세요.
- 가격 상한. 2회 유찰 뒤 291,631,000원까지 내려온 상태지만 감정가 대비 비율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 건물 상태·토지 활용성·환금성을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 토지와 가격
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2003.09.25 광탄농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 담보권은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 어려운 부분은 물건의 성격입니다. 단독주택과 838㎡ 토지를 함께 취득하고, 주변은 농촌지대이며 여러 토지이용 제한이 중첩돼 있습니다.
현재 최저가는 291,631,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시에는 204,141,700원, 142,899,190원까지 낮아지는 시나리오가 있습니다. 권리는 소멸형이지만 가격은 할인율만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 실제 점유 상태, 토지 규제, 건물 상태와 향후 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
