의정부지방법원 2026타경70837. 양주시 덕계동 ‘명품캐슬’ 4층 404호로, 감정상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택: 단지형연립주택)입니다. 현 소유자는 신수정이며, 2021.07.06 소유권이전과 동시에 경서농업협동조합 채권최고액 264,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 경기신용보증재단 가압류와 국·국민건강보험공단·양주시의 압류, 2026.04.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 이전에 설정됐던 믿음신용협동조합 근저당과 삼성카드·롯데카드 가압류는 이미 말소됐습니다. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70837 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 568-7 명품캐슬 404호 · 경기도 양주시 평화로1475번길 160 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택: 단지형연립주택) · 5층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 신수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경서농업협동조합 / 207,318,770원 |
| 말소기준 | 2021.07.06 경서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.07.06 경서농업협동조합 근저당입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국·국민건강보험공단·양주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 거래시점은 반드시 같이 본다
명품캐슬은 총 24세대, 2021.03.08 준공으로 확인됩니다. 대상 면적은 84.27㎡이며, 확인된 비교 실거래는 2022.04의 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 84.84㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2022.04 | 84.27㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 342,500,000원 |
비교 평균은 342,500,000원, 최저 거래는 305,000,000원, 최고 거래이자 최신 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가 297,000,000원은 비교 평균의 86.7%이고, 확인된 최저 거래가보다도 8,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,958,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,042,000원 |
현재 최저가 2.97억 가정에서는 집행비용을 제외하고 근저당과 경기신용보증재단 가압류가 전액 배당되며, 계산상 소유자 잔여는 8,042,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 297,000,000원 | 284,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 50,526,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 97,381,120원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 그것이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 기준으로 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 617,300원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 명품캐슬은 24세대의 소규모 공동주택입니다. 확인 실거래가 2건으로 많지 않아 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기는 어렵습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국·국민건강보험공단·양주시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당요구·교부청구 내용을 매각기일 전 확인하세요.
- 가격 검증. 2.97억은 비교 평균의 86.7%지만 실거래가 2022.04에 집중돼 있습니다. 최근 시세를 별도로 확인해야 할인 여부를 확정할 수 있습니다.
- 소규모 공동주택 환금성. 총 24세대로 거래 표본이 적습니다. 향후 매도 시 매수층과 거래 빈도를 감안해 보수적인 가격을 잡는 편이 안전합니다.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비가 있다면 공용부분 관련 부담이 발생할 수 있으므로 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 교부청구 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 검증이 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.06 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 유찰되더라도 후순위 미배당이 매수인 승계로 바뀌지는 않습니다.
가격 숫자도 겉보기에는 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 297,000,000원은 비교 실거래 평균 342,500,000원의 86.7%입니다. 다만 확인된 거래가 두 건 모두 2022.04에 집중돼 있어, 현재 시점의 시세를 그대로 대표한다고 단정하기에는 표본과 시점이 부족합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 최근 시세 재확인과 소규모 연립주택의 환금성 판단에 있습니다.
