의정부지방법원 2024타경67633. 고양시 일산서구 탄현동 쌍용아파트 103동 5층 502호, 전용 84.9895㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강용선 씨로, 2006.07.11 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 242,000,000원입니다. 본건의 말소기준으로 산정된 권리는 2021.04.21 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 90,000,000원)이며, 그 이후 신용보증기금·중소기업은행· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아·지에스피배터리코리아의 가압류와 국·고양시 압류, 경매개시결정이 이어집니다.

매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리 인수 때문에 실질취득액이 더 커지는 구조는 아닙니다. 문제는 순수한 가격입니다. 최저가 359,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 341,250,000원보다 높고, 최신 2026.07 거래 345,000,000원도 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 흐름은 원본 재확인

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 점유관계 자체를 소유자 점유라고 단정해서는 안 됩니다. 보증금·전입일·확정일자를 확인할 임차인 신고가 없는 상태이므로 현재 자료만으로 별도의 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

쌍용스윗닷홈 동일 면적 84.99㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 364,500,000원이지만, 여기에는 2022년 445,000,000원·453,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 341,250,000원, 최신 거래 345,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -9.3% 낮다는 추세를 우선해서 보는 편이 타당합니다.

현재 최저가 359,000,000원은 전체 12건 평균 364,500,000원만 놓고 보면 98.5% 수준이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 더 최신인 최근 12개월 평균과 비교하면 105.2%로 오히려 최근 시세 이상이고, 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세까지 -9.3%이므로 신건에서 ‘싸다’는 평가는 금지해야 하는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 표시 채권 296,139,135원이 전액 배당되고 57,034,865원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 사건의 신청채권액은 274,300,673원으로 기재되어 있어 실제 채권확정액과 배당순위는 채권계산서 및 배당요구 현황을 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 황룡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 중 5층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 단지·거래. 쌍용스윗닷홈은 214세대, 2005.01.20 준공이며 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,069,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 가격을 최근 시세와 비교. 실질취득 359,000,000원은 최근 12개월 평균 341,250,000원의 105.2%입니다. 전체 평균보다 낮다는 이유로 가격 가점을 주지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -9.3% 낮습니다. 최신 거래 345,000,000원과 함께 응찰가 판단의 우선 기준으로 보세요.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계는 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 을구 이전등기 재검토. 2014년·2016년 근저당과 2022년 한국자산관리공사 이전등기, 2024.05.17 별도 임의경매의 연결관계를 등기 원문에서 확인하세요.
• 배당액 원본 대조. 현재 시뮬레이션의 표시 채권 총액과 신청채권액이 서로 다른 구조이므로 채권계산서·배당요구 현황을 다시 맞춰보세요.
• 세금·관리비 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 추가로 떠안아 실질취득액이 커지는 전형적인 인수형 경매는 아닙니다.

하지만 현재 회차에서 매수자가 실제로 부담할 가격은 359,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 341,250,000원의 105.2%입니다. 최신 거래 345,000,000원보다도 높으며 최근 가격 흐름은 -9.3%입니다. 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 364,500,000원과만 비교해 ‘싸다’고 보는 것은 현재 시장을 왜곡합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격 메리트는 부족입니다. 여기에 과거 근저당 이전등기와 별도 경매 흐름까지 원본 확인이 필요한 만큼, 현재 회차에서는 가격과 권리원문을 모두 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.