의정부지방법원 2026타경71119. 의정부동 583-3 신도빌라 5동 2층 202호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 등기상 공유자는 김남규 7분의2, 김선규 7분의2, 최종금 7분의3이고, 이번 사건의 경매개시결정은 최종금 지분 7분의3에 대해 삼성화재해상보험주식회사가 신청한 강제경매입니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 독립된 전체 호가 아니라 기존 공유관계 속의 지분이라는 점이 권리분석의 출발점입니다.
현존 근저당권은 없습니다. 1990년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2014.08.19 해지로 이미 말소됐고, 이 사건의 말소기준권리는 2021.07.29 최종금 지분에 설정된 국 압류입니다. 그 뒤 최종금 지분에 설정된 의정부시·고양시·국민건강보험공단 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 낙찰자가 따로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 583-3 2층 202호 · 신흥로186번길 34 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 50.22㎡ · 지상3층/지하1층 건물 내 2층 202호 |
| 건물 / 세대 | 신도빌라(5동) · 6세대 · 1990.07.14 준공 |
| 공유자 | 김남규 7분의2 · 김선규 7분의2 · 최종금 7분의3 |
| 매각대상 | 최종금 지분 7분의3 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 5,376,090원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분’이 남는다
임차인 신고 내역은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 원본 현황조사와 주민등록 관련 자료를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 250,000,000원과 79,000,000원을 그대로 비교하면 안 된다
확인되는 실거래는 신도빌라(5동) 전용 50.22㎡의 2022.03 거래 1건으로, 1층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 그러나 그 실거래는 전체 호 거래이고, 이번 경매는 최종금의 7분의3 지분매각입니다. 따라서 단순히 최저가 79,000,000원이 실거래의 31.6%라고 해서 시세보다 68.4% 싸다고 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 50.22㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 확인 거래 | 50.22㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
거래 표본도 1건이고 거래월도 2022.03이므로, 2026.10 매각기일의 현재가치를 직접 확정하기에는 최신성과 표본 수가 부족합니다. 무엇보다 전체 호와 지분 7분의3은 거래 대상 자체가 다릅니다. 이 사건에서는 31.6%라는 단순 비율을 가격 가점으로 쓰기보다, 지분가치·공유관계·향후 처분 가능성을 함께 검토하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 44,375,305원 | 44,375,305원 |
| 3. 경매개시결정 · 유니애대부유한회사 | 5,376,090원 | 5,376,090원 |
| 4. 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 5,376,090원 | 5,376,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,050,515원 |
예상배당 기준 채권 총액 55,127,485원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 22,050,515원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 79,000,000원 | 55,127,485원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 63,200,000원 | 55,127,485원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 50,560,000원 | 49,249,920원 | 5,877,565원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 벽돌조 슬래브지붕 지상3층/지하1층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 의정부역(1호선) 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로·버스정류장·지하철역 접근 등을 종합해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 223.1㎡ 장방형 토지의 다세대주택 부지이며 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,612,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(의정부역2구역)·정비구역(의정부역2구역)·과밀억제권역에 포함되고 소로1류에 저촉됩니다.
- 환금성. 신도빌라(5동)는 6세대, 1990.07.14 준공입니다. 여기에 이번 매각이 전부소유권이 아닌 공유지분이라는 점까지 겹쳐 일반 매매와 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 경매개시결정 대상은 최종금 지분 7분의3입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 정확한 매각범위를 다시 대조하세요.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고는 1회 행사 가능하므로, 외부 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수가 변수로 남습니다.
- 시세 착시 금지. 79,000,000원과 2022.03 전체호 실거래 250,000,000원의 단순 비율 31.6%를 가격 메리트로 사용하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인하세요.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세 해당액이 있으면 배당 순위와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 지분별 채권 대조. 예상배당에는 김남규 지분 권리도 포함되어 있으므로 현재 사건의 최종금 지분 7분의3과 실제 배당대상이 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 유형도 아니고, 현존 근저당권이 남는 구조도 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그보다 중요한 사실은 최종금의 7분의3 지분만 취득한다는 점입니다. 나머지 지분은 김남규·김선규에게 그대로 남고, 공유자우선매수권도 1회 행사할 수 있습니다.
가격 역시 2022.03 전체호 실거래 250,000,000원과 지분 최저가 79,000,000원을 그대로 비교해서는 안 됩니다. 확인 거래도 1건뿐이어서 현재 시세를 단정하기 어렵습니다. 결국 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 지분 7분의3의 실제 가치, 공유관계의 정리 가능성, 공유자우선매수 변수와 배당 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
