의정부지방법원 2024타경80360. 고양시 일산동구 성석동 에덴빌리지3차 101동 1층 102호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이미소이며, 권리분석의 기준은 2017.11.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이고, 이 근저당권 이후의 후순위 권리와 2024.09.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 임차관계는 표현을 구분해야 합니다. 제시된 임차인 목록은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없지만, 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 인수액 0원과 실제 점유·명도 상황을 같은 의미로 보아서는 안 되며, 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로531번길 66-8, 101동 1층102호 (성석동,에덴빌리지3차) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 제1층 제102호 |
| 실거래 비교 면적 | 62.336㎡ |
| 소유자 | 이미소 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리
말소기준은 2017.11.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 176,400,000원이며, 2021.05.07 변경계약에는 165,643,946원이 기재돼 있습니다. 2018.06.05 주식회사정진파이낸스대부 근저당권 15,000,000원, 2020.06.10 주식회사제이씨제이대부 근저당권 15,000,000원, 2021.03.08 주식회사티플레인대부 근저당권 13,000,000원, 2022.04.07 주식회사와이에스플래닛금융대부 근저당권 91,000,000원 등은 등기부상 말소된 내역이 확인됩니다.
2022.06.08에는 주식회사와이에스플래닛금융대부의 근저당권이 김필형에게 이전됐고, 2024.09.12 김필형을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 제시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 64.3% 숫자보다 거래시점이 중요
에덴빌리지3차는 총 8세대이고, 제시된 동일 면적 실거래는 두 건입니다. 거래가는 모두 283,000,000원이며 거래시점은 2021.10과 2022.04입니다. 따라서 최저가 182,000,000원이 실거래 평균의 64.3%라는 수치는 계산상 명확하지만, 2022.04 이후의 거래가 제시되지 않은 상태에서 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인율로 해석하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.34㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 2021.10 | 62.34㎡ | 4 | 283,000,000원 |
| 평균 | 62.34㎡ | 2건 | 283,000,000원 |
감정가와 최저가는 모두 182,000,000원입니다. 제시된 실거래 평균·최저·최고는 모두 283,000,000원이고, 최저가 대비 비율은 64.3%입니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.04이므로, “현재 시세보다 35.7% 싸다”와 같은 현재가치 단정은 피해야 합니다. 이 사건에서는 가격 숫자보다 최신 현장 시세 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,252,000원 |
현재 회차 182,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 176,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,252,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,000,000원 | 176,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 33,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,480,000원 | 114,049,280원 | 62,350,720원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 낮아질 경우 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰에 따른 권리인수 증가가 아니라, 가격과 실제 현장 시세의 관계가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송암고등학교 북측 인근이며 주위는 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 위치하고, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측 포장도로에 접하고, 소로1류에 접하는 것으로 제시돼 있습니다.
- 공시지가. 548,400원/㎡이며 토지면적은 537.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 제시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 제시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 확인. 제시된 실거래는 2021.10·2022.04 두 건입니다. 182,000,000원이 현재 시장에서도 경쟁력 있는지 주변 다세대의 최신 거래와 매물을 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 목록과 명시 인수권리는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.11.03 농협은행주식회사 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 관계를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 회차에서는 농협은행주식회사 176,400,000원 전액 배당으로 계산되지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등 제시된 토지이용 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시세를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깔끔, 가격 판단은 최신 시세 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.11.03 농협은행주식회사 근저당권이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 “283,000,000원보다 182,000,000원이 싸다”라고 결론내리기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가 2021.10과 2022.04 두 건뿐이고, 두 거래 모두 283,000,000원입니다. 따라서 64.3%라는 수치는 참고지표로만 보고, 실제 입찰 판단은 최신 주변 다세대 시세와 점유 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리인수 위험보다 현재 가격의 검증입니다.
