창원지방법원 2024타경105061. 경남 창원시 마산회원구 내서읍 중리의 태산프라자입니다. 등기상 집합건물로, 감정평가에서는 목욕탕과 헬스장으로 이용되는 301호 외 2개 호실이 확인됩니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만 실제 감정 이용상태는 상업시설이며, 매각물건명세서에는 일괄매각이 명시되어 있습니다. 따라서 일반 토지 경매나 아파트 경매처럼 접근하면 안 되는 물건입니다.

가격의 낙폭은 매우 큽니다. 9회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 6.02%입니다. 다만 이 물건은 장기간 영업이 중단된 목욕탕·헬스장이라는 특수성이 있습니다. 목욕탕의 지하수·보일러 등 설비는 용도상 불가분관계에 있는 시설로 평가에 포함됐지만, 실제 정상작동 여부는 불분명합니다. 여기에 재매각 이력과 상당한 관리비 체납 조사까지 존재합니다. 감정가 대비 할인율과 현재 시장에서 실제 사용할 수 있는 가치 사이를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 운영 위험은 남는다

핵심은 2017.08.29 설정된 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 같은 날 이전에 존재했던 서울은행 관련 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 따라서 그 과거 근저당권을 현재 낙찰자가 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후의 윤숙희·농업회사법인 청담·서울보증보험·거제축산업협동조합 가압류와 창원시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행이 신청한 2021년 경매개시결정은 2024.07.17 취하를 원인으로 2024.08.07 말소됐고, 현재 사건은 2024.08.28 접수된 별개의 경매개시결정입니다.

② 가격 분석 — 감정가 6%가 시세 6%는 아니다

감정가 1,684,000,000원에서 현재 최저매각가 101,438,000원까지 하락했습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 과거 감정가와 현재 최저가의 비교입니다. 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

향후 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 및 재매각 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

유찰이 추가로 진행되면 최저가는 더 낮아질 수 있습니다. 그러나 각 회차의 권리상 인수액은 동일하게 0원으로 예상되며, 실질취득액은 권리 인수만 고려하면 해당 회차 낙찰가와 같습니다. 다만 이것은 취득세·관리비 부담·설비 복구비·명도비 등 실제 추가 비용을 제외한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 101,438,000원 가정)

예상 집행비용 2,220,132원을 제외한 매각대금 99,217,868원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 다른 가압류 채권자들의 예상배당은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 미반영입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 각 가압류 청구금액을 기준으로 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 소재 태산프라자. 주변은 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측 중로2류, 남서측 및 남동측 소로1류에 접하는 도로 여건입니다.
• 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 공부상 토지 지목은 대(垈)이며 상업용 건부지로 이용됩니다.
• 토지 조건. 토지는 평지의 장방형으로 기재되어 있고, 토지면적은 919.4㎡, 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 현황이며 개별 호실의 전용면적이나 매각 대상 지분면적을 뜻하지 않습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·화강석·드라이비트 등으로 마감되었습니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 목욕탕(태산사우나·헬스)과 벽체 구분 없이 일체로 사용되는 헬스장 시설입니다. 목욕탕 설비의 정상작동 여부는 불분명합니다.
• 접근 동선. 헬스장 부분은 외부복도를 통해 출입할 수 있고, 목욕탕 내부계단을 통한 출입도 가능합니다. 일괄매각 시설의 운영 동선을 검토해야 합니다.
• 환금성. 목욕탕·헬스장처럼 영업 용도가 한정된 시설은 주거용 부동산보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 특히 장기 미영업, 설비 불확실성, 9회 유찰 및 재매각 조건은 재매도 가능성을 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.

⑤ 핵심 위험 — 관리비·설비·점유·재매각

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 태산프라자 301호 외 2개 호실의 구체적인 표시, 대지권 및 포함 설비를 매각목록·감정평가서와 대조하세요.
• 재매각 조건 확인. 재매각 경위, 입찰보증금 비율, 특별매각조건과 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 관리비 승계 범위. 2024년 08월까지 조사된 약 48,000,000원과 현재 체납액을 구분하고, 공용부분 등 실제 승계 가능한 항목을 확인하세요.
• 설비 현장 실사. 목욕탕 보일러·지하수·급배수·전기·소방·승강기 관련 설비의 가동 상태와 보수 필요성을 점검하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 대신AMC(주)의 관리 경위와 실제 점유자를 조사하고, 임대관계 미상 부분을 현장조사 및 매각물건명세서로 확인하세요.
• 시설 재사용 가능성. 목욕탕·헬스장으로 다시 운영할 수 있는지, 용도변경이 필요한 경우 가능한지와 비용을 확인하세요.
• 채권 승계·배당관계. 신청채권자와 하나은행 근저당 관련 채권의 이전·승계 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 환금성 검증. 주변 유사 상업시설의 실제 거래 및 임대 사례, 예상 공실과 운영비를 검토하세요. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 총취득원가 산정. 낙찰가와 등기상 인수액 외에 세금, 승계 가능한 관리비, 설비 복구비, 잔존물 처리 및 명도 비용을 고려하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 6% ≠ 안전한 초저가”

태산프라자는 권리와 가격을 구분해 보아야 하는 대표적인 특수시설 경매입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 긍정 요소입니다.

하지만 그것만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 9회 유찰, 재매각, 장기 미영업, 설비 작동 불확실성, 관리비 약 48,000,000원 체납 조사, 임대관계 미상이라는 요인이 동시에 존재합니다. 특히 최저매각가가 감정가의 6.02%까지 내려온 사실은 확인되지만, 실제 거래 시세와 영업시설로서의 경제적 가치를 입증하는 근거는 별도로 필요합니다.

따라서 이 물건은 가격이 크게 내려왔다는 이유로 높은 평가를 줄 수 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 운영·시설·환금성 위험은 높습니다. 실사와 추가 비용 검증이 선행되지 않는다면 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다. 종합 평가는 D등급입니다.