창원지방법원 2024타경105061. 태산프라자 3층 301호를 포함한 일괄매각 건으로, 감정 이용상태는 목욕탕과 헬스장입니다. 목록1은 목욕탕으로 이용 중이고 지하수·보일러 등 용도상 불가분관계의 기계설비를 포함하여 평가했으며, 목록2·3은 벽체 구분 없이 일체로 헬스장으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한정례이고, 등기상 핵심은 2017.08.29 설정된 주식회사하나은행 근저당 1,080,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 등기된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 숫자는 매우 강합니다. 감정가 1,684,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 207,016,000원, 감정가의 12.29% 수준입니다. 하지만 실거래·중개 시세가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 7회 유찰이라는 결과와 장기 영업중단, 설비 상태 불명, 관리비 미납, 임대관계 미상이라는 요소를 가격과 함께 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105061 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리상곡로 90, 3층301호 (태산프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 목욕탕(태산사우나, 헬스) · 헬스장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건 내 3층 301호 외 |
| 소유자 | 한정례 |
| 감정가 / 최저가 | 1,684,000,000원 / 207,016,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,035,969,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2017.08.29 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 채무자는 한정례입니다. 그 이후 윤숙희 300,000,000원, 농업회사법인 주식회사 청담 133,000,000원, 서울보증보험 주식회사 8,700,000원, 거제축산업협동조합 27,405,133원의 가압류와 창원시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 12.29%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 1,684,000,000원에서 현재 최저매각가 207,016,000원까지 내려와 7회 유찰된 상태입니다. 현재 회차의 비율은 12.29%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 8회 유찰 144,911,200원, 9회 유찰 101,437,840원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 207,016,000원 | 203,317,776원 | 1,345,787,357원 |
| 8회 유찰 시 | 144,911,200원 | 142,082,443원 | 1,407,022,690원 |
| 9회 유찰 시 | 101,437,840원 | 99,217,710원 | 1,449,887,423원 |
여기서 핵심은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다른 개념이라는 점입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 207,016,000원이 시장가보다 싼지 비싼지를 확인할 수 없습니다. 따라서 7회 유찰·12.29%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 가점하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,224원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 203,317,776원 |
| 3. 가압류 · 윤숙희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 청담 | 133,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,700,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 27,405,133원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,549,105,133원 중 203,317,776원이 배당되고, 미배당은 1,345,787,357원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·설비 — 가격보다 먼저 확인할 부분
- 목욕탕. 목록1은 목욕탕으로 이용 중이며 지하수·보일러 등 용도상 불가분관계의 기계설비를 포함해 평가됐습니다.
- 장기 휴업. 목욕탕은 장기간 영업하지 않은 상태로 조사됐고, 목욕탕 설비의 정상작동 여부는 불분명합니다.
- 헬스장. 목록2·3은 벽체 구분 없이 일체로 헬스장으로 이용 중입니다.
- 동선. 목록2·3은 외부복도로 출입할 수 있고 목록1 내부계단을 통해서도 출입 가능한 구조입니다.
- 설비. 건물 내 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있으며 목록1에는 목욕탕 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 태산프라자 주변은 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 중로2류, 남서측 및 남동측 소로1류가 소재하며 토지는 중로각지입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 919.4㎡, 상업용 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이번 매각은 재매각이므로 매각조건과 보증 관련 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 301호 외 목록과 목욕탕·헬스장 이용부분, 불가분 기계설비의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 설비 가동 여부 확인. 장기 휴업한 목욕탕의 지하수·보일러 등 설비가 정상 작동하는지는 불분명합니다.
- 관리비 확인. 2024년 08월분까지 약 48,000,000원 미납 조사 이후 현재 잔액과 승계 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며 대신AMC(주)가 관리 중인 것으로 조사됐습니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 12.29%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸진 가격”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 1,684,000,000원에서 207,016,000원까지 내려온 7회 유찰·12.29%라는 숫자는 강렬하지만, 비교 시세가 없는 상태에서 그것만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
재매각·일괄매각이고, 목욕탕은 장기간 영업하지 않아 설비 정상작동 여부가 불분명합니다. 관리비도 2024년 08월분까지 약 48,000,000원 미납된 것으로 조사됐으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”과 “운영·설비·점유 리스크”를 분리해서 보는 사건입니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실보다, 실제로 다시 사용할 수 있는지와 그 비용이 얼마인지가 입찰가를 결정해야 합니다.
