의정부지방법원 2025타경3507. 구리시 인창동 클레시움더테라스하우스 101동 1층 102호로, 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2017.06.20이고, 비교 대상 면적은 78.3955㎡입니다. 소유자 신경애가 2017.12.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 368,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 292,800,000원 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리만 보면 된다”는 식으로 단순화하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권의 표시 중 표시번호 2번에 별도등기 있음이 기재되어 있고, 1토지의 을구 1번 구분지상권 설정등기가 2017.08.30 등기되어 있으며 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 금전채무 인수와 별개로 존속하는 토지 권리 자체를 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 715 클레시움더테라스하우스 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 비교 대상 면적 | 78.3955㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 1층 102호 · 사용승인일 2017.06.20 |
| 소유자 | 신경애 · 2017.12.04 소유권이전 · 거래가액 368,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2017.12.04 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 292,800,000원 |
| 청구액 | 222,062,124원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 단지 | 클레시움더테라스하우스 · 132세대 · 2017.06.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 ‘별도등기 인수’가 핵심
등기 흐름 자체는 2017.12.04 신한은행 근저당권을 말소기준으로 잡을 수 있습니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 삼성카드 가압류, 베스트캐피탈대부 근저당, 포시즌대부금융 관련 권리 등은 등기상 말소 이력이 확인됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 채권이 아니라, 대지권의 목적인 토지에 관한 2017.08.30 별도등기 구분지상권입니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매수인에게 인수된다고 명시하고 있으므로, “낙찰로 모든 권리가 깨끗해진다”는 결론은 맞지 않습니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 합산하거나 낙찰가에 미배당 보증금을 더하는 구조는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있으므로, 현재 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 상승 추세여도 신건 가격은 최근 시세 이상
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 6건이고 평균은 427,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 450,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 11.0% 상승했습니다. 상승 흐름 자체는 긍정적이지만, 현재 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%이고 최신 거래 450,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.94㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 70.94㎡ | 1 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 78.4㎡ | 1 | 392,000,000원 |
| 2026.01 | 70.94㎡ | 1 | 428,000,000원 |
| 2026.01 | 70.94㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2025.10 | 79.63㎡ | 1 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 427,500,000원 |
전체 7건 평균은 421,428,571원이고 전체 거래 범위는 385,000,000원~450,000,000원입니다. 다만 가격 메리트를 판정할 때는 과거 거래를 함께 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 427,500,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선해야 합니다. 이 기준에서 신건 최저가 460,000,000원은 최근 시세보다 낮지 않습니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰에서 368,000,000원, 2회 유찰에서 294,400,000원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제공되어 있어, 이 물건이 실제로 어느 회차까지 내려갈지는 그 통계만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 292,800,000원 | 292,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,200,000원 |
배당 추정은 채권최고액 292,800,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다. 현재 회차의 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 별도등기 구분지상권의 권리 인수는 이 금액과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동구동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며 샷시창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 사항이 확인되며, 철도 저촉·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등 여러 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,016,000원/㎡, 토지면적 6,846.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래성. 단지 132세대이며, 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 6건 평균은 427,500,000원이고 최근 거래 추세는 11.0% 상승입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 표시번호 2번의 별도등기와 1토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 등기 원문에서 존속 내용과 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 427,500,000원의 107.6%입니다. 최신 거래도 450,000,000원이라 신건을 시세 할인 가격으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 368,000,000원, 2회 유찰 시 294,400,000원입니다. 현재 가격과 유찰 이후 가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 철도 저촉, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 기재사항과 대지권 별도등기가 함께 존재하므로 토지 권리관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 중요한 것은 남는 권리와 현재 가격
이 사건은 확인된 임차인 보증금 인수나 배당 부족 때문에 실질취득금액이 커지는 유형은 아닙니다. 현재 회차의 금전상 실질취득은 460,000,000원 수준이고 금전 인수 추정은 0원입니다. 그러나 대지권의 목적인 토지에 관한 별도등기 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 명시적 권리사항이 남습니다.
가격도 현재 회차에서 우호적이라고 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 427,500,000원, 최신 거래는 450,000,000원인데 최저가는 460,000,000원으로 최근 평균의 107.6%입니다. 최근 추세가 11.0% 상승했다는 점은 확인되지만, 그 사실만으로 최근 시세 이상인 신건 가격을 저가라고 해석할 수는 없습니다. 이 사건의 판단 포인트는 구분지상권 인수 내용의 확인과 최근 실거래 대비 응찰가 두 가지입니다.
