의정부지방법원 2025타경3521. 남양주시 평내동 ‘평내와이즈힐(평내주공)’ 1108동 13층 1301호, 전용 59.53㎡ 아파트입니다. 2004.07.02 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며, 현재 등기상 소유자는 최승열입니다. 현 소유자는 2009.10.05 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 93,466,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.04 국민은행 근저당권 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행·신한은행 및 2016년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후의 신한은행 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 매각기일 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1108동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.53㎡ · 20층 중 13층 |
| 소유자 | 최승열 · 2009.10.05 소유권이전 · 거래가액 93,466,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 110,930,970원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.04.04 국민은행 근저당권이고, 그 이후 설정된 2023.03.15 신한은행 근저당권과 현대카드·우리카드·국민은행·KB국민카드·근로복지공단의 가압류, 국·국민건강보험공단·김포시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 약간 낮지만 최신 거래보다 높다
평내와이즈힐(평내주공)은 1,050세대 규모이고, 비교대상은 전용 59.53㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 12건의 평균은 308,750,000원이며, 현재 최저가 305,000,000원은 그 평균의 98.8%입니다. 숫자만 보면 평균보다 약간 낮지만, 최신 거래가격은 295,000,000원이어서 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.53㎡ | 20 | 295,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 20 | 364,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.09 | 59.53㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 5 | 323,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 13 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 12건 | 308,750,000원 |
표본 범위는 280,000,000원~364,000,000원으로 편차가 큽니다. 평균에는 364,000,000원의 고가 거래도 포함되어 있어 평균값 하나만 보고 할인으로 판단하기 어렵습니다. 특히 최신 거래가 295,000,000원이라는 점을 같이 보면, 신건 최저가 305,000,000원은 가격 안전마진이 크지 않은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 | 117,700,000원 | 117,700,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 12,439,154원 | 12,439,154원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 11,080,498원 | 11,080,498원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 29,700,149원 | 29,700,149원 |
| 6. 가압류 · KB국민카드 | 25,274,354원 | 25,274,354원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 2,700,000원 | 2,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,035,845원 |
현재 회차에서는 제공된 시나리오상 채권자 청구 합계 258,894,155원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 41,035,845원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부가 반영되면 실제 후순위 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장내초등학교 서측에 인접하고, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 13층이며, 사용승인일은 2004.07.02입니다. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·개별난방·도시가스·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)이며, 공시지가는 2,013,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 1,050세대 아파트이고 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 넓어 층·상태에 따른 가격 편차를 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 308,750,000원이지만 최신 거래는 295,000,000원입니다. 평균값만 기준으로 신건 가격을 낮다고 판단하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 실제 점유자·전입 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 244,000,000원, 2회 유찰 시 195,200,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 일정은 등기 권리와 별개의 비용·기간 변수이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 서류와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 2022.04.04 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 신고도 없어 현재 시나리오상 매수인 인수액 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 아파트입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 308,750,000원의 98.8%로 할인 폭이 작고, 최신 실거래 295,000,000원보다 높습니다. 여기에 동일면적 거래가 280,000,000원부터 364,000,000원까지 넓게 분포하는 만큼 평균값만 보고 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 위험합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리보다 응찰가입니다.
